少数股东持续“吸血”，中交地产尴尬的垫底记录

@房财经 窦文辉

房企中报的发布，已落下帷幕。

在市场持续调整的驱动下，业绩普遍下降成为行业常态的同时，两极分化也正在进一步加剧着。

整体看，民营房企除了极个别的仍在增长外，绝大多数都陷入了利润迅速下滑乃至亏损境地；反之，国央企在大势面前虽有影响，大部分却稳住了阵脚。

当然，无论市场如何变化，任何时候都有差生的存在。上半年的房地产行业，中交地产就是差生之一，它交出了一份不及格的成绩单。

营业收入87.63亿元，同比下降29.57%；净利润亏损3.28亿元，同比下滑150.85%；归母净亏损5.69亿元，同比下滑167.5%。

收入下降，净利润由盈转亏，中交地产短期内难以摘除“非典型”国央企的帽子。

股东权益垫底

在上半年的成绩单中，中交地产创造了一个尴尬的记录——它的股东权益，在已经发布半年报的房企中，不出意外将位列倒数第一。

截至6月30日，中交地产总资产1411.12亿元，较上年末增加2.78%；但总负债也水涨船高，由年初的1182.66亿元，涨至期末1222.59亿元；资产负债率86.63%，较年初增加了0.5个百分点。

这导致其净资产较上年末的190.41亿元，下降至188.52亿元，少了1个百分点。

其中股东权益仅为27.18亿元，较上年末32.93亿元，减少17.46%，降幅远远高于净资产；在净资产减少的情况下，少数股东权益却在进一步提高，为161.35亿元，较年初增长2.46%。

股东权益占比仅为14.4%，较年初减少2.87个百分点。

这在整个行业中，属于垫底的存在。排在它后面华发股份，多年来被外界诟病股东权益占比过低，但截至上半年末仍为15.97%。

与极不正常的股东权益占比对应的是，同样不正常的利润分配比例。

归母净亏损居然达到了净亏损的1.7倍。换句话说，中交地产不仅承担了上半年的全部亏损，反过来还倒贴了少数股东1.25亿元。

如果按照股东权益占比计算，其少数股东理论上应承担净亏损的八成五左右，但为何不仅没亏，反而盈利不少？

一般而言，出现这种情况，除了项目结转周期导致的时间差产生了财务数据偏差外，剩下的可能性便是“明股实债”在作祟。

在其上半年的报告中显示，对联营企业和合营企业的投资收益为1.3亿元，而上年同期则为亏损2.45亿元。在合作开发的项目中，并没有出现亏损现象，为何会产生这种离奇的财务数据？

房财经梳理后发现，中交地产的股东权益明显异常，是从2020年开始的。

数据来源：房财经公开资料整理

该年，其净资产128.92亿元，股东权益30.61亿元，占比23.75%；2019年股东权益27.38亿元，占比43.67%，分别下降3.23亿元和19.92%。往后数年间，其股东权益的占比一直在持续下降。

与此同时，净利润的分配也在不断地变动中。除2019年权益占比和净利润分配比例大抵相符外，往后几年均出现了不同程度的“剪刀差”。

数据来源：房财经公开资料整理

2022年，其股东权益占比17.29%，分得的利润却只占净利润的3.33%；直至今年上半年，出现上市公司亏损，少数股东盈利的离奇现象。

摘不掉的帽子

值得指出的是，在国央企中，与中交地产出现类似情况的还有华发股份。后者也是自2020年开始，少数股东权益开始突增。

而2020年，正式出台“三道红杠”的年份。如何实现各项关键指标的迅速降低，满足政策要求，是彼时所有开发商的头等大事。而通过“明股实债”抬升少数股东权益，将大量债务隐于表外，是一条捷径。

从时间上节点上看，中交地产是否也是出于此目的，而导致少数股东权益飙升？则不得而知。

但最终的结果却大相径庭。华发股份在少数股东权益激增后，于2021年迅速实现了“三杠全绿”，而中交地产则全部踩线，成为当时上市央企中唯一的“红档”房企。

另外，华发股份近年来少数股东并没有吞噬上市公司的净利润。2022年上半年少数股东权益占比84.03%，但得到的利润仅为净利润的23.93%。背后因其少数股东主要为母公司华发集团旗下的关联公司。

中交地产则不同，不仅红线全踩，更是陷入为少数股东“打工”的尴尬局面。

事实上，作为国央企中资历最深的中交地产，除了少数股东不断“吸血”外，其上半年其他方面的成绩，也难言靓丽。

截至上半年末，合计计提减值准备21.35亿元，其中应收账款坏账准备4.57亿元，财务担保损失准备6441.63万元，存货跌价准备16.14亿元；期内计提3.14亿元，其中，应收账款坏账本期计提287.48万元，存货跌价准备本期计提3.11亿元。

这直接让中交地产的归母净利润和股东权益，均减少了2.82亿元。

债务方面，一年内的短期借款25.33亿元，较年初增长25.02%；应付票据5.84亿元，较年初减少20.22%；一年内到期的非流动负债177.8亿元，较年初增加1.1%。

纵观其上半年业绩，唯数不多的亮点是，经营、投资、筹资现金流量净额，同比均有了增加且为净流入状态。期末拥有现金及等价物129.1亿元。

尽管在手现金能覆盖短期负债，但有息借款总额为667.24亿元，占总负债的比重为54.58%，这意味着偿债压力依旧非常之大。

身份优越却难成大器。中交地产被外界冠以“异类”国央企开发商的称号，短期内怕是难以摘除。

但好在，它对当下的处境，也有着清醒的认识。

在年报中，中交地产表示，其发展规模和效益与行业领先企业相比，仍有不小的差距；资产负债率近年来有所改善，但仍然偏高；商业运营整体专业能力偏弱，滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑，除政策宏观调控等客观因素影响，公司品控管理的精细化水平、创新研发水平仍待提升。

为此，它甚至放弃了上半年长沙市068号地块国有建设用地项目的商业机会，转为控股股东代为培育。