许永军退休，招商蛇口开启蒋铁峰时代

@房财经 王哲

许永军退休了。

9月8日晚，招商蛇口发布公告，由于达到法定退休年龄，许永军近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务，辞呈自送达董事会时生效。

从2019年8月份开始，许永军在招商蛇口掌门人的位置上，干了4年又一个月。

在他的任内，赶上房地产行业从顶峰到下行，在此轮调整周期的大风大浪中，招商蛇口凭借着国央企的优势身份，在众多民营开发商衰落之际，稳住了阵脚，行业排位持续上升。

在9月8日招商蛇口另一份公告中，披露了其前8个月的销售数据。

截至8月末，累计实现签约销售2060.66亿元，较上年1665.63亿元，增加23.72%；累计签约面积840.67万平方米，较上年657.8万平方米，增加27.8%。

这个成绩，在克尔瑞最新的TOP排行榜中，位列第5位。而2019年，在许永军刚上位的时候，招商蛇口的行业地位，还在10名开外。

仅从此点来看，许永军职业生涯的落幕，是圆满的。退休时，他提早完成了招商蛇口年初目标——成为行业前五。

但同时，他也给继任者留下了些许待解之题。

地产“外来汉”

回顾许永军过往的履历，尽管他的职业生涯终于地产，但其扎根这个行业的时间并不算久，只有8年时间。与保利发展刘平、中海发展颜建国等其他几家央企开发商的掌门人相比， 许永军算是不折不扣的地产“外来汉”。

但在招商局系统内，许永军是一位老兵。毕业于陕西科技大学的他，曾在招商局物流集团服役长达15年之久。历任市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理、党委副书记。

真正踏入地产行业，是2015年。彼时，招商地产与蛇口工业区彼此换股重组，这是一起此前并没有参照先例的合并，新组建一起的招商蛇口市值达到1800亿元，也被外界认为是其“去地产化”的开始。

时年52岁的许永军，随即从招商局物流平调，成为这家重组后央企巨无霸房企的首任总经理。

没做过地产的他，成为招商蛇口的总经理，也被认为是执行“去地产化”最合适的人选。在许永军的具体操刀下，招商蛇口也开始走上从地产开发，到园区开发和邮轮业务三者并举的发展战略。

他当时对这种战略的总结是”前港、中区、后城”。具体而言，以港口业务为驱动，带动产业园的发展，在后端在进行房地产开发，整体上形成了区域连片的“城市和园区综合开发运营服务商”。

为此，招商蛇口计划3到5年内，将把房地产板块的收入，从85%左右降低到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30-40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，打造成未来新收入的增长极。

遗憾的是，许永军和招商蛇口，并没有实现最初“去地产化”的目标，反而房地产业务占收入的比重越来越大。

但这并没有影响许永军职业生涯的再进一步。

在其成为招商蛇口总经理后，赶上市场大盘上扬的风口，招商蛇口的业绩节节攀升。从2016年到2018年，销售额成倍增长，净利润也从2016年的98.82亿元，涨至2018年的152.4亿元。

2019年，许永军接位孙承铭，成为招商蛇口董事长，职业生涯顺利登顶。2021年10月19日，招商蛇口第三届董事会换届时，他继续连任。

执掌招商蛇口帅印后，在许永军的主导下，招商蛇口完成前海土地整备及合资合作重大资产重组，实现将1458亿元土地资产注入前海自贸投资。

随后2020年5月，更是开启了对南油集团24%股份的收购。但这并不是一次顺利的收购。

从一开始向平安资管非公开发行股份募集配套资金，到取消，再到调整向深投控的支付方式等等一系列障碍下，招商蛇口第一次收购南油集团股份，仅半年便铩羽而归。

直到去年年底，政策端支持房企融资的“第三支箭”，允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产，同时提到发行股份购买资产时，可以募集配套资金。

2022年12月5日，招商蛇口发公告，拟发行股份购买资产并募集配套资金，购买的资产包括南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。

今年6月16日，该交易得到证监会批复。至此，一场许永军谋划3年之久，且中间搁浅的交易，终于在他退休之前，夙愿达成。

而他主导的此次交易，注定将为招商蛇口留下一笔宝贵的资产——进一步夯实了其大本营的土地储备资源，为今后的业绩做有效支撑。

在加入招商蛇口8年后，公司留给许永军的是，截至退休，他拥有招商蛇口359,466股，按目前最新股价，折合481.7万元；而他2022年的工资是546.62万元。

“蒋朱”的待解之题

在9月8日的公告中，招商蛇口在公布许永军退休的同时，也宣布了他的接班人——蒋铁峰。

经招商蛇口控股股东推荐，选举蒋铁峰为公司第三届董事会董事长。与许永军相比，蒋铁峰整整小了前者10岁。1973年生人的他，今年刚好知天命，执掌一家国企，这是一个再合适不过的年龄。

相交而言，蒋铁峰算是招商蛇口的子弟兵。他在招商蛇口最初从工程师岗位起步，一步步做到了南京公司助理总经理、副总经理，2012年出任南京公司总经理。

此后，他陆续担任了上海公司总经理、华东区域副总经理、华东区域常务副总经理等职务，2016年晋升至招商蛇口华东区域总经理，后来还兼任过江南区域总经理。

在领导华东区域期间，该区域连续几年都是招商蛇口销售贡献第一的区域。数据显示，2018年该公司实现销售1705.84亿元，其中包括上海在内的华东区域销售超700亿元，占比达41%。

2019年，在许永军刚登顶董事长后，招商蛇口公开招募总经理人选，2个月后，蒋铁峰成为许永军的搭档，直至此次交班。

另外，在蒋铁峰登顶之后，他留下的总经理职位，继任者同样为招商系老人朱文凯。今年55岁的他，历任蛇口招商港务总经理助理；深圳蛇口招港总经理；招商地产策划部经理、营销中心总经理；招商地产总经理助理、副总经理。

在2015年许永军成为招商蛇口总经理后，朱文凯于同年被聘为招商蛇口常务副总经理。也是搭班许永军多年的老搭档。2019年，朱文凯调任招商局海南开发投资公司任总经理。

从许、蒋、朱三人的履历来看，招商蛇口的此次顶层权利交接，是一次平稳的过渡。从此，这家央企地产巨头正式告别了“许蒋”年代，而开启新的“蒋朱”时代。

尽管许永军执掌下的招商蛇口大盘稳定，但并非高枕无忧。

至少从今年上半年的业绩来看，它便陷入了营收利润双降的局面。营业收入514.42亿元，同比下降10.63%；净利润38.02亿元，同比下降5.12%。

但同时，招商蛇口的归母净利润却同比增加了14.01%，为21.53亿元。这背后的主要原因是——少数股东的让利。

其上半年的净资产2868.02亿元，同比增加6.05%。其中股东权益1018.57亿元，占比仅为35.51%，上年同期为36.34%。在房地产行业中，这个数据属于偏低状态。

但招商蛇口归母净利润占净利润的比例达到56.63%，与其净资产权益占比相差了21.12个百分点。

换句话说，在净资产权益占比下降的情况下，其归母净利润的增长的背后，是“克扣”了少数股东的利润——上半年为16.58亿元，较上年同期21.2亿元，下降21.79%。

作为央企开发商4巨头之一，招商蛇口的这个弱点，或将成为其今后市场竞争中的隐患。

此外，截至上半年末，其拥有现金及等价物315.63亿元，尽管较上年同期增加34.63%，但作为央企，在头部开发商中，这个数值依旧偏低。

而同期，一年内借款49.99亿元，较上年末增加231.28%；应付票据0.32亿元，较上年末减少74.8%；流动负债总额4927.86亿元，较年初增长16.25%。

战略方面，在许永军年代，招商蛇口提出的推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，现在看来多少有些牵强。

2022年，其开发业务占收入的比重90.47%，城市服务占比仅7.22%，资产运营占比仅2.31%。这与其“城市和园区综合开发运营服务商”的定位，似乎不符。

另外值得一提的是，在9月1日北京宣布实施“认房不认贷”政策后，招商蛇口北京项目璀璨公元，当天打出了“所有在售房源价格明日全线上调2%”的鲜红海报。

据了解，璀璨公元所谓涨价，是其收回了此前政策没出台前的两个点优惠，而非真正的价格上涨。但此举当即在市场引起轩然大波，引来广泛争议。

上述种种，都将是蒋铁峰和朱文凯接下来，不得不着手解决的事情。