中海地产：地王新收割机？

@房财经 胡海波

10月的土地市场，中海地产出尽了风头。

先是10月23日在北京底价获得丰台北宫镇地块；一天后又于上海徐汇区联合拿下本年度上海“地王”；再于10月的最后一天，摘得北京丰台区郭公庄双子地块中的一块。

至此，过去一个月内，中海地产悄无声息地成了京沪两地，土地市场上最大的赢家。

加上此前于广州、深圳的拿地，它已经在一线城市吃的“膘肥体厚”，这为接下来几年的市场拓展，攒足了粮草。

在整个房地产行业仍处底部的时刻，猛砸重金拿地，中海地产进一步拓宽护城河的同时，能否补足已落下多年的商业短板？

897亿地主

面对民营开发商的集体哑火，如今的土地市场早已成为国央企开发商的单纯奏。而不显山、不露水间，中海地产成了今年房企中最大的地主。

中指研究院数据显示，其前3季度权益拿地金额达到了606亿元，仅次于保利发展的618亿元。

而随着10月份京沪两地的斩获，今年以来的权益拿地金额已达到897亿元，名列行业首位，与保利发展的差距拉大到了185亿元。

这其中，有近三分之二的于过去5个月内完成。

6月底，中海地产竞拍151轮，以125亿元总价拿下了深圳湾超级总部基地绝版地块，楼面价6.03万元/平方米，商品房销售限价达到3.3万元/平方米。

3个月后，在广州的土拍中，以128亿元的总价拿下海珠区上涌果树公园北侧地块，楼面地价达到5.22万元/平方米。

真正的爆发则集中在10月份。

10月23日，中海地产一家报名的情况下，以底价33.8亿元，竞得丰台区北宫镇辛庄村棚改项目，楼面价3.05万元／平米，期房销售指导价6.4万元／平米。

10月31日，在6家央企参与的情况下，经过15轮竞价，54.4亿元溢价6.67%，拿下丰台区郭公庄614、L08地块，楼面价6.25万元／平米。

不仅如此，在10月18日北京的一场土拍中，房地产“圈外”的东方雨虹，以40.14亿元的代价，拿下了丰台区南苑棚改地块。而有消息称，“防水一哥”将寻求中海地产进行共同开发。

可以说，在过去的一个月内北京的土拍市场中，中海地产几乎没有缺席。

而最大的收获发生在10月24日。因“围标”丑闻被禁进入上海土地公开市场三年后，中海地产联合上海国资，以240亿元的底价，摘得徐汇区龙华的一宗地块。成交价不仅刷新了上海今年的“地王”记录，在全国土地市场，也同样名列前茅。

这一度让母公司中国建筑都特发公告进行宣传。称该项目规划能级高，发展潜力大，符合公司投资优选方向；并表示，这宗投资是在当前市场状况下，结合实际并充分考虑了风险因素基础上进行的投资决策。

商业短板

在短时间内迅速于一线城市拿地之后，未来几年的北上广深房地产市场，都将留下中海地产的重要的身影。而它也终于有望，于未来迅速补足自身的短板——商业运营业务。

事实上，一向被称为地产“利润王”的中海地产，随着整体行业的下行，早已颓势尽显。

自2020年至今，中海地产半年度收入分别为886.3亿元、1079亿元、1038亿元及891.6亿元；归母净利润分别为205.3亿元、207.8亿元、167.4亿元及134.9亿元；对应归母净利率则分别为25.73%、20.36%、16.95%、15.94%。

造成这一局面的主要原因是，中海地产过去多年来，过分依赖于物业开发而忽视了商业运营板块。

中海地产行业内近乎苛刻的利润指标考核，在行业向上的年代，让其房地产开发业务的毛利始终维持着高毛利，也是其多年来最靓丽的名片。但世事变化的今天，即使其财务管控再出色，也难以突破开发业务的毛利天花板。

包括华润置地、龙湖集团等，凡是今年上半年盈利还同比增长的房企，基本都依赖于商业运营业务的快速发展，不仅填补了房地产开发业务下滑的利润，还为整体利润的增长，贡献了不菲力量。

反观中海地产，今年上半年其物业开发营业额859.1亿元，占整体营业额比重96.15%；商业资产运营收入29.5亿元，占营业的比重仅为3.31%。

而商业资产的收入同比增长11.3%；开发业务则同比下滑近15%。

一里一外，在商业运营板块，中海地产已被头部同行超越太多。但随着其此轮土储的增加，是否能在未来缩小商业运营业务的短板，则值得关注。

需要指出的是，在过去5个月所拿的土地当中，绝大部分都是综合性项目。这意味着，在开发传统即售住宅项目同时，都将会开发长期自持的商业经营项目。

在拿下上海“地王”后，中国建筑在公告中称，中海地产参与这一项目投资开发建设，有利于加强其在不动产开发及城市运营方面的战略布局。

可以看出，在弥补商业运营短板方面，中海地产和母公司都有着迫切清晰的认识。

过去多年来，中海地产一直是房地产行业的黄埔军校，培养输送了大量人才，但在商业经营业务方面，它还有足够的人才吗？

下锅的米已经有了，但能否烹制出一份完美的饭菜，考验中海地产和掌门人颜建国的，还需要出色的颠勺者。