万科有深圳国资，其他民营房企靠谁？

@房财经 王哲

关键时刻，“精致”的万科紧紧抱住了国资这条大腿。

11月6日下午4点，万科召开了一次规格很高的线上会议。

除了万科董事局主席郁亮、总裁祝九胜、财务负责人韩慧华外，包括万科当前大股东深铁集团董事长辛杰，深圳市国资委主任王勇健、二级巡视员叶新明等人，也出现在此次会议中。

会议的主题是，向国内外众多金融机构进行万科3季度业绩说明。这只是个噱头，真正的核心是，万科为其近些日子“股债双跌”引发的市场恐慌，拉上了深圳国资做背书，来平息外界情绪。

客观说，万科这次的行动是颇有成效的。

其A股和港股，11月6日收盘分别报11.97元／股和8.14港元／股，较上个交易日分别涨6.21%、涨7.25%；债券市场，包括20万科08”等多只债券，也一度涨超至5%。

深圳国资委表现出了对万科的极大支持力度，并提出了众多具体的支持措施。

包括加快推进万科大型城市更新项目开发建设；提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业，市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构，加大对万科融资的支持力度。

对于深圳国资委提出的具体措施，深铁集团将进行贯彻执行，其董事长辛杰表示，将承接万科在鹏城的部分城市更新项目，帮助其盘活资产，预计交易金额将超过100亿元；同时将择机购买万科在公开市场上发行的债券，提振市场信心。

此外，作为刚刚成为万科董事会副主席的辛杰，还在会上表示深铁集团将长期持有万科股票，所谓大股东减持是别有用心的谣言。

可以看出，深圳国资的背书，仿佛万科就是纯正的国企一般，有着强大的靠山。但同时，极大的信息量似乎也在间接说明，大股东已为万科倘若出现的最坏局面，有了充分应对准备。

随后，万科A也正式以自愿性公告的形式，对外公布了此次会议的主要成果。在行业持续恶化的局势下，混合制房企万科及时抱上了国资的大腿，但其他民营开发商，能依靠谁呢？

事实上，面对此次危机，万科在10月28日投资者互动平台上表示，其基本面没有出现任何问题，是做空势力的干扰导致了其债券市场的波动。

但这并没有平息市场的疑虑。11月3日，其股价一度跌至11.07元／股，创自2015年以来的新低。

万科3季度报告显示，前9个月营业收入2903.08亿元，同比下降14.03%；归母净利润136.21亿元，同比下降20.31%。截至9月末，总资产16467.02亿元，总负债12395.74亿元，资产负债率75.28%。

与此同时，前10个月，万科累计合同销售金额3124.4亿元，同比下滑9.9%。

在人们对房地产市场持续悲观情绪的加持下，在一些人眼里，万科持续下滑的业绩表现，说明其基本面并非无任何问题。

截至9月末，万科拥有现金及等价物1012.44亿元，短期债务覆盖率为2.2。表面看，其并无债务危机的征兆，但在手现金同比减少12.57%，较年初减少24.68%。另外，在扣除不可动用的监管资金后，其真正能动用的银行现金有多少呢？

还有，有投资者从另外一个角度，也质疑了万科当下现金储备并不丰厚。2022年11月，龙湖集团也遭遇了与万科一模一样的“股债跳水”经历，但彼时其通过短期内密集的公开市场增持行为，成功化解了一场危机，堪称房地产护盘行动的教科书。

现成的例子摆在眼前，既然基本面良好，万科为何不通过自有现金，从二级市场增持直接回击做空势力，而是要拉上国资股东进行背书，难道其囊中真的羞涩？

而在11月6日的会议上，辛杰表示深铁集团将有意购买万科的公开债，并没有表态将进一步增持万科股份。

不仅如此，对房企优秀生班长万科而言，同样存在着隐藏的表外负债，这将是更大的隐患。

8月份，山东烟台万科的部分小股东联合起来，向当地公安部门联名报案，称烟台万科涉嫌擅自挪用合资项目资金借贷给他人，数额特别巨大，进行营利活动，涉嫌构成挪用资金罪。

报案信显示，烟台万科涉嫌挪用了4家当地合资公司的资金约4.99亿元，给地方小股东带来了极大伤害。而事实上，万科随意挪用合资公司的款项，侵犯小股东的合法权益，并非孤例，曾是普遍现象。

历史遗留下的隐患还有多少，万科能否将这些潜藏的风险一一化解，则是郁亮等管理层迫在眉睫的事情。

郁亮在会上用“黎明前总是最冷的时候”，来形容万科当下的处境。在他看来，万科当下压力大的原因，是商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，明年下半年这一叠加过程就能基本结束。

在这个背景下，行业还需要“能买”、“想买”、“需要买”三组力量合力，才能实现真正的好转。而现在核心是要解决消费者“想买”这个问题，要做到这一点，则需要行业和房企保持稳定。

对此，郁亮感谢了深圳市国资委和深铁集团，在当下这个关键时刻，对万科强有力的支持，对管理团队的长期信任，相信大家携手一道，一定能迈过行业这个关口。

郁亮或许还要感谢另外一个人——姚振华。

倘若没有当年他一手策划的“万宝之争”，也许今天的万科，是抱不上深圳国资这条大腿的。