债务风暴之下，万科花5.3亿元回购商场股权有深意

@房财经 郑玉华

一边如约还债，一边回收旗下资产。

万科近期的种种动作，似乎与网传遭遇资金困扰的情况，截然相反。

3月11日，万科将外界普遍关注的6.3亿美元利息，存入了指定银行的账户。一周后的3月18日，同样支付了“20万科02”上年度的利息，该债券发行规模10亿元，期限7年，固定利率3.42%。

就在万科支付国内票据的同一天，它收回了北京住总万科广场50%的股权，变成了自家100%持股。

而与其合作了长达10年之久的北京住总，在得到5.3亿元的分手费后，彻底退出了万科在北京的这个重要商业项目。

北京住总万科广场的开发商原为北京金第万科，由住总集团子公司金第公司和北京万科，各持股50%。其主要资产为住宅项目北京万科朗润园，以及商业体北京住总万科广场。

2011年，北京万科联合金第公司，拿下北京九宫地铁站附近一宗土地，包括9.6万平的住宅以及7.7万平的商业用地。当时的成交价为17.05亿元，溢价率42.08%。

2016年5月，商业用地的住总万科广场正式营业，是万科在北京的第三座购物中心。开业当天，住总万科广场客流量突破了13.6万人次，销售额突破600万元。

其截至2023年10月末的营业收入为9220万元，净利润2106万元。

随着此次股份回收，住总万科广场的开发商，已由金第万科变为北京朗万润置业，后者是北京万科的全资子公司。

对于当下的万科而言，能主动回购旗下资产的股权，让外界多少有些诧异。

因为在此之前，为了能够缓解现金流压力，它将旗下最赚钱的商业项目上海七宝万科广场，卖给了领展房产基金。

这为万科带来了23.83亿元的活钱，但与该项目最新的70.6亿元的估值算，领展算是抄底成功，它付出的价格仅为估值价的67.5%。

一向“精致利己”的万科，能以此折扣的方式，将旗下最值钱的商业项目出售，其背后的压力可见一斑。

而现在，主动将北京住总万科广场收回的做法背后，或许与其接下来的融资计划有关。

消费基础设施公募REITs，作为一种新的融资模式，得到了当下主流的热推。而万科亦有幸成为首批可上市REITs的房企之一，其旗下中金印力消费REITs，将杭州西溪印象城作为底层资产上市，已得到了准许。

3月15日，万科发布公告称，其大股东深铁集团将参与中金印力消费REITs的配售，最高认筹不超过该基金募集总份额的30%。而杭州西溪印象城最新的估值为39.59亿元，这意味着，深铁集团最多将认购不超过12亿元。

除了这个已经板上钉钉的REITs外，有消息称万科还在筹划华夏万纬REIT，目前已获受理，计划募资11.59亿元。另外，万科长租公寓的REIT，也在申报中。

由此来看，消费REITs已成为万科当下最为倚重的融资模式。而此番在资金紧张的情况下，将北京住总万科广场的一半股权收为己有，接下来万科或许亦有将其作为底层资产，进行消费REITs操作。

毕竟，没有了另一半股东的掣肘，可以更加方便万科的操作。