弘阳困境里，曾焕沙家族企业文化正在反扑

文/房财经 无言

26年前，曾焕沙站在南京的一片低洼地上，开垦出一块110亩土地，建了一个红太阳商业大世界建材批发市场。

这是他的事业起点。那时，他28岁，儿子曾俊凯2岁。

创业艰辛，资金短缺、招商困难、股东退出，曾焕沙凭着一股子韧劲挺过来了。在2003年进军地产业。如今，他坐拥弘阳地产和弘阳服务两家港股上市公司，还包括弘阳商业(弘阳广场+弘阳家居)和弘阳资本。

2022年5月28日，弘阳26周岁。曾焕沙给同事们发了一封信，表示“弘阳穿越困境的终极力量，是初心和使命”。

在地产黑铁时代，弘阳未能幸免，正面临业绩下滑的困境。

2022年前4个月，弘阳地产累计合约销售金额为124.1亿元，同比暴跌114%!累计销售面积为859,857平方米，同比跌47%。相比整个地产行业销售额约40%的下滑，只能说弘阳比别人更惨一些。

评级下调+股东抛售

3月14日，惠誉将弘阳集团及弘阳地产长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B”，评级展望“负面”。惠誉认为弘阳离岸票据的再融资风险增加，尤其是那些在 2H22 和次年到期的。

到2022年底，弘阳地产共有60亿元人民币到期的资本市场债券，其中包括8月到期的2.75亿美元和10月到期的2.5亿美元。另外，有4.55亿美元债券将于2023年4月到期。

虽然在4月份弘阳地产已经赎回了4.5亿美元债。但依然逃脱不了评级机构看衰。穆迪表示，由于消费者情绪疲软和经营环境充满挑战，弘阳地产的合同销售额将在未来6-12个月内下降。

疲态已在去年的年报里显现。2021年弘阳地产营业收入为266.67亿元，同比增加32.3%;但归母净利润仅12.46亿元，同比减少约25%;2017年-2021年，弘阳地产毛利率分别为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%和19.1%，净利率则分别为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%和6.99%。四年时间分别下降21.5和12.5个百分点。

弘阳地产的负债总额从2017年的328.68亿元，跃升至2021年的1010.03亿元，其中短期债务113.87亿元。截至去年末，弘阳地产拥有现金160.39亿元，相比2020年末减少13.42%。

截至2021年12月31日，弘阳地产净负债率约为57.0%，负债资产比率约为76.1%，现金短债比约为1.41倍，属于绿档企业。受业绩下滑，弘阳地产未来的流动性会减弱，尽管它去年底的总体财务看似稳健，但风险暗藏。

这个时候，有股东也开始抛售弘阳地产股票。5月17日，实力建业(00519.HK)在2022年4月7日至2022年5月17日期间，出售合共481.5万股弘阳地产股份，价格在2.60港元至2.84港元，出售总额约为1301.6万港元。

体外循环+明股实债

“在商言商”是商场之道,但曾焕沙却有自己的一套,奉行“在商言人”。

他喜欢结交朋友，但也偶有不慎。

例如，在去年年底，位于青山湖区的新力弘阳府现场，“新力”字眼已被遮挡，该项目改名为“弘阳府”。这个项目原是由弘阳、新力联合开发。

时间回溯到2019年3月27日，弘阳集团与新力地产集团在弘阳上海总部举行战略签约仪式。弘阳集团董事长曾焕沙和新力地产集团董事长张园林一同出席，结为战略合作伙伴，表示要全面开放项目合作，建立资源共享、高层互访机制。

在利益面前，友谊是最经不起考验的。当新力债务违约，弘阳成为抹去那个合作伙伴的急先锋。2021年9月，新力从南昌弘阳府项目公司撤出51%股权，曾焕沙让郑州阳韵房地产开发有限公司接盘，其余49%股份在原共青城弘鑫、南昌弘赞(持46.55%)手上。弘赞是弘阳地产子公司。

这是一个神秘的接盘侠。郑州阳韵的母公司为郑州市弘初企业管理有限公司，它由自然人魏玮和黄亮亮各持99%和1%。弘初除了投资阳韵之外，还设立了郑州创阳地产，阳韵和创阳旗下分别投资了6家和2家公司，多为持股50%以上。

房企让非体系内的公司控股项目公司，这是典型的体外循环做法，可以达到债务不并表的目的。

关于少股股东的操作手法，弘阳地产早已驾轻就熟。

2017年弘阳地产的所有者权益为84.57亿元，其中少数股东权益只有1.59亿元，占比只有1.88%。到了2021年，弘阳地产的所有者权益为317.46亿元，其中少数股东权益达到了159.79亿元，少数股东权益占比达50.33%;而在利润上，少数股东为6.198亿元，占比33%。

而2020年，弘阳地产少数股东权益为122.23亿元，在所有者权益中占比45%;而同期其少数股东综合收益仅为1.94亿元，占比10%。从财务角度上，弘阳或许存在明股实债的行为。

淡去的职业经理人文化

有人说，弘阳的壮大，是将总部从南京搬迁到上海开始，时间2019年2月14日。

这次大迁徙，弘阳集团原总裁蒋达强和执行总裁张良功不可没。到了上海，曾焕沙拥有了不一样的视野。蒋达强搞战略，张良搞人力。

一时间，曾焕沙很会用人识人，成为地产圈的美谈。而在2017年，弘阳还是一家销售额刚过百亿的、名不见经传的房企。

一场挖人大战打响，罗艳兵、陈彬、邹高武、鄂宇、何爱华、邹俊、徐佳彦、林晨等陆续入职。2017年至2019年，弘阳地产的合约销售额分别为256.9亿元、473.4亿元、651.5亿元。2018年7月，弘阳地产顺利在香港完成上市。

2019年，袁春从鸿坤集团总裁位置上加盟，出任弘阳地产联席总裁。加上老将何捷，弘阳坐了一屋子的职业经理人，这很令人艳羡。2020年7月，弘阳服务在港交所正式挂牌上市。曾焕沙又迎来了人生的高光时刻。

但很快，他冷静下来了，弘阳的一些大小事务开始自己管。他想将脚步慢下来。任何一家民营企业，只要老板一插手，职业经理人的空间就少了。2020年底，张良去职。而蒋达强被架空了一年后，在2021年初去职。令人意想不到的是，老蒋从此一路开挂，不到一年时间，从平安不动产总经理升任董事长兼CEO。

曾焕沙有意扶儿子曾俊凯上位。袁春接了何捷的弘阳地产总裁之位，曾俊凯接了何捷的弘阳服务董事会主席之位，也成了弘阳地产执行董事、副总裁。

当蒋达强和张良离开之后，弘阳的职业经理人们褪去了光环。总裁袁春的待遇与他们相差甚远。或许，是他没赶上弘阳上市的红利。在2021年，袁春的薪酬总计388万元，甚至还不如副总裁雷伟彬620.7万元。而在2020年的收入里，何捷为1096.8万元，张良为1123.8万元，蒋达强为1379.2万元。

此外，弘阳地产存在大量的家族供应链。如，提供建筑服务的南京广德，实际控制为是曾焕沙妹妹曾素清，年度上限为8000万元;提供建筑石材、卫生洁具材料的南京厚宁、南京冉东、南京宝弘，分别由曾焕沙侄女曾佳慧、兄弟曾焕东和外甥陈宝山控制，年度金额上限共计为5.2亿元。

弘阳集团是曾焕沙创立的，他要紧紧握在手上。