建业染红，胡葆森控股权有悬念

@房财经 福姐

胡葆森打算割肉了。

6月1日深夜，儿童节的尾巴，恩辉投资拟将持有建业地产29.01%股权出售予河南同晟置业有限公司，作价6.88亿港元。同时，同晟置业将认购建业地产不高于7.08亿港元可换股债券。

换句通俗的话说，老胡要卖建业地产的股权融资。这是他30年打拼的旗舰公司。

从生意的角度上，这不是一笔划算的买卖。一年前的6月1日，建业地产股价为1.92港元/股。如今，作价最高每股股份仅为0.80港元——这还是溢价了23.1%。

这是建业地产最低迷的时刻。老胡拿近三分之一的股权，才换来区区不足6亿元人民币，不禁令业界唏嘘不已。

如何纾困建业?不仅仅是卖一块地一个项目那么简单，而是需要一套组合方案。胡葆森很清楚，从过往暴雷地产商的例子里看，唯一能倚仗的，还是国资，尤其是大本营的河南省政府。

对于河南省来说，建业集团是河南企业界的一面旗帜，持有4家港股上市公司，这关乎门面。而老胡30年的深耕，也赢得了河南省政府的掌声。

6月2日，受国资入股利好，建业地产和中原建业开盘分别涨23%和14%。

谁的建业?

胡葆森引入新股东，如何设计股权比例?如何让自己和建业地产都收益?

这需要费一番思量。

建业地产在港交所的公告，也是那么地生涩难懂。有些关键信息，欲说还休。

据公告， 建业地产、恩辉投资与河南同晟置业有限公司(下称“同晟置业”)在2022年6月1日订立框架协定。一、恩辉投资将向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份——6.88亿港元、约总股本的29.01%;二、同晟置业将认购建业地产发行的不高于7.08亿港元可转换债券，2024年到期的票息5%、到期收益率9%。

这笔可转换债券，约为建业地产5.9亿股，每股最高不超过1.2港元。它相当于建业地产现有已发行股份总数约19.90%及建业地产经发行换股股份扩大后的已发行股份总数约16.60%。

上述这两个协议如果签订后，可分两种情况去理解。

第一种情况：胡葆森卖股+建业地产只发债不转股。

胡葆森卖了29.01%股份，个人套现了6.88亿港元，他在建业地产的持股比例从70.11%下降为41.1%;同晟置业持股29.01%成为第二大股东;7.08亿元的债劵，建业地产来还。

第二种情况：胡葆森卖股+建业地产发债后转股。

胡葆森卖了29.01%股份，个人套现了6.88亿港元，但他在建业地产的持股比例从70.11%下降为41.1%后，需要再被债转股的股份稀释，最终持股约34%;同晟置业用买来的29.01%股份被稀释到24%，再加上可转股的16.60%，合共持股约40.6%，将取代胡葆森成为建业地产第一大股东;那7.08亿元的债劵本金，就不用还了。

双方最终的购买协议，时间点定在2022年7月1日或之前。这只是一个初拟的协议，老胡还买家还有一个月的考虑时间。

从建业方面传出的信号看，即便双方正式签了协议，胡葆森依然会保持对建业地产的控制权，最终选择可换股的可能性不大。

国资的背书

依照胡葆森的商界地位，他不会随便选择合作伙伴，即便对方很有实力。

河南省国资是最佳选择，知根知底。

同晟置业成立于2011年7月，注册资本17.5亿元，主要从事房地产开发和经营以及酒店管理，旗下有11家公司。它由河南省铁路建设投资集团有限公司全资拥有，而河南省铁路建设投资集团有限公司由河南省人民政府全资拥有。

把建业股份卖给国资，所卖价格并不是最重要的，关键是它的背书能力。

在去年8月份，胡葆森曾向政府请求帮扶救援。因为，郑州发大水，加上疫情，让建业地产累计各种经济损失逾50亿元。天灾下，公司规模越大，损失也越大。

这些影响，最终反映在年报里。2021年，建业地产实现营业收入419.59亿元，同比下降约3.1%;净利润额约为12.53亿元，同比下降40%，而净利润率仅为3.0%。2021年底，建业地产现金有98.48亿元，同比大幅减少66%;净借贷额120.92%亿元，同比增长511%。

建业最致命的不是地产业务，而是文旅，投资大、回报期长。仅只有河南一个项目，建业就投入了60亿元。有人算过，收回成本需要150年。

没办法，老胡只能忍痛割爱。5月份中旬，他卖掉了建业华谊兄弟电影小镇90%股权和只有河南·戏剧幻城51%股权，接盘者皆为河南文投，也是河南省政府旗下的国资企业。

今年3月底，河南省委书记楼阳生等领导亲临建业电影小镇和只有河南，表示以“行走河南·读懂中国”为主题，以省会郑州为中心，打造中国历史文化全景式集中展示地、知名旅游目的地。

国资入局，河南老胡心里有底。

从1992年到2022年，胡葆森创业建业30年。在春节前夕，他发了一封家书——《三十而立，生生不息》。他感慨，人到半坡路更陡，船到江心浪更急。他号召全体建业人，要“向农民学生存的智慧”， 顺天时、借地利、求人和。