融创债务出表，孙宏斌捆绑国资局中局

@房财经 无言

整整一年，孙宏斌没有公开露面了。

上一次，还是2021年6月12日，他出现在融创与兰州市政府的战略签约上。站在签约席的后面，老孙背着双手，目光十分淡定。

与政府打交道，孙宏斌十分娴熟。

从东北到西南，2020年四季度和2021年上半年，他密集拜访了当地政要，参观、搞签约，一切欣欣向荣。

这个阵仗很熟悉，以前万达董事长王健林和绿地董事长张玉良都是这么干的。做政府的地产生意，是老孙快速扩张的一条捷径。

在融创众多的国企合作伙伴中，南昌市政集团公用投资控股有限责任公司(下称南昌市政集团)最为耀眼，合作历史最为悠久，合作边界也最广。

在它们的合作中，融创大玩“出表”的财技，而南昌市政集团甘愿做一个沉静的“大股东”，以及背书者。

半壁江山

南昌市政集团的官网上，有一个北京使馆壹号院项目。那是南昌市政集团和融创中国的初恋。

10年前，南昌市政集团旗下项目公司北京香园大道实业有限公司，斥资19.15亿元摘得北京东二环外的香河园3号地，成交楼面价超过2.5万元/平方米，仅次于近3万元/平方米的蓟门桥地块。

两年后，合肥华源物业买下香园大道40%股权，仅一周后神奇般地退出了，融创中国旗下的北京融创建投接盘这部分股权，并负责操盘这个项目。它就是后来大名鼎鼎的使馆壹号院。

壹号院，是融创高端产品的IP。

这个项目让双方名利双收。南昌市政集团董事长邓建新和孙宏斌结下了生意上的友谊。2016年9月，双方联合在南昌东湖区拿下一宗商住用地，同时刷新该市楼面地价记录，2019年又先后斩获南京玄武区、北京大兴共计两宗土地。

2018年9月份，两家公司在南昌签署战略合作协议，表示将在“城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展”等领域开展全面战略合作。

在房地产板块，南昌市政集团对外有31家公司，其中有3家已注销——融创控股的赣州大道房地产已注销。剩余的28家公司，与融创合作的，占了半壁江山。

融创是南昌市政集团最重要的地产合作伙伴。

截至目前，他们直接合作的公司还有15家，它们是：融政(上海)城市建设有限公司、南昌大道房地产、南昌融政虹置业、济阳县融创大道置业、杭州融泓阳政、南昌市政集团融洪政、南昌政鑫房地产、南昌融政房地产、杭州融泓政房地产、杭州融阳政房地产、无锡政融置业、南京政融置业、北京毅德北方、齐河融创大道置业、南昌颀创。

这其中，南昌融政虹置业有限公司显示“经营异常”，正在注销备案中。它注册于2020年6月，由融创持股51%，南昌市政集团持股49%。

该公司成立刚一个月，就跑到上海虹口区嘉兴路抢地，但最后被招商蛇口拿下。如今，不到两岁的融政虹正在消失。

移出表外

与南昌市政集团深度捆绑后，融创在股权上做了精心的设计，通过一些名不见经传的公司和自然人持股，将债务移出表外。

最典型的案例，是融政上海城建。

它成立于2020年3月27日，注册资本10亿元。最初成立时，上海融创和南昌市政集团房地产各持51%和49%股权，到了2020年12月18日，鸿冠(上海)企业管理有限公司从融创手上接过3%股权，形成了南昌市政集团、融创、鸿冠持股49%、48%和3%的格局。

再过13天，就是2021下一个财年。这个敏感的节点变更股权，必然有故事。

从表面上，鸿冠和融创没有关联。它成立于2020年3月，注册资本仅10万元，由自然人颜晟和李志伟各持50%。

颜晟是上海昊川置业的法人，昊川置业的执行董事是融创执行总裁田强。融政上海城建旗下有9笔对外投资，主要在上海、苏州、无锡、南京等城市做地产开发。

在济阳县融创大道置业、杭州融泓阳政、杭州融泓政房地产、杭州融阳政房地产、无锡政融置业、南京政融置业和齐河融创大道置业里，这种出表的故事都在上演。

与市政、融创合作的小股东们，主要涉及北京瑞丰华地产、杭州珑琥鲲鹏、杭州欣源飞鸿三家公司。它们被融创反复使用，表面上，它们背后的实际控制人是毫不相干的自然人，但实际上是受融创控制。

就这样，融创中国悄悄地把与南昌市政集团合作的负债移出了表外。2021年，融创中国总负债为9971.22亿元，仅次于恒大、碧桂园、绿地控股。

十分神奇，此手法居然还发生在香园大道身上。

2021年5月17日，融创突然退出香园大道40%，由天津兴弘创安贸易有限公司接手股权。兴弘创安的母公司为天津兴融恒耀贸易有限公司，由自然人彭岳和关艳锋各持50%。而彭岳在融创体系的多家公司担任董事。

这一切，南昌市政集团见怪不怪了。但在这些公司对外的口径里，南昌市政集团是第一大股东。

背靠国企，老孙好乘凉。

地产朋友圈

“一部首开史，半座北京城”。

这句话，形容地产国企首开股份在北京的势力之大。首开搞一次大活动，几乎在京合作伙伴的一把手都得来捧场。

这种“地头蛇”，几乎每个城市都有。

在江西，南昌市政集团就是开发商最想巴结的对象。虽然它也曾独立开发过几个楼盘，名声一般，但一点不妨碍外来地产商与它合作。

据南昌市政集团官网介绍，南昌市政集团公用房地产集团业务领域已拓展到北京、天津、山东、江苏等地，成功布局全国约15个城市。

2022年6月，南昌市政集团发行总额为人民币5亿元，发行利率3.72%，债券期限为3+N年期，

在南昌市政集团的地产伙伴上，排在第一的，自然是融创，甚至连在南昌叱咤风云的绿地集团都甘拜下风，市政与它只合作了南昌九龙湖置业，占了7%。

其他伙伴包括力高集团，以及后来入股项目公司的泰禾集团、新城控股和中国金茂。

常在河边走，哪有不湿鞋。

与泰禾合作，成了南昌市政集团的一大败笔。

2017年，泰禾从一帮温州人手上，接手江西蓝天碧水房地产开发有限公司(三期)67%股权，剩余33%股份由南昌市政集团持有，打造泰禾南昌院子。2019年4月，债务暴雷的泰禾把34%股权卖给了世茂集团。不久后，世茂集团也陷入了债务危机。

于是，泰禾南昌院子烂尾了。南昌市政集团董事长邓建新几次被业主堵住，要求复工复产，但至今依然没有进展。这件事之后，对南昌市政集团对外合作的信用已经大打折扣。

进入2021年，南昌市政集团在房地产板块没有新设公司，而融创也在这一年也出现了债务危机。

不过，据媒体披露，融创至少两成以上项目是与国企、央企合作，包括北京住总、首创置业、山西通建、厦门建发和保利发展等。但捆绑最深的，无人可以超越南昌市政集团。