旭辉境外债重组迈出关键一步，林中兄弟走出阴霾

@房财经 程姗

离十一黄金假期没几天，国家多部门联动的一系列重磅政策，不仅拯救了持续低迷的股市，也给了房地产行业注入了最强剂的信心。

A股只用了3个交易日，就重新站上3000点大关，创造了人类股市中的奇迹；而针对房地产的最高定调，也从8年前的“房住不炒”，彻底转变为“促进房地产市场止跌回稳”。

这给了整个社会近些年前所未有的信息，人们的对未来的美好的情绪期待，似乎又回来了。

在这种氛围中，旭辉控股和它的老板林中等三兄弟，也迎来了久违的好消息。

9月27日，旭辉控股发布了境外债重组的最新进展公告。

其与合计持有或控制旭辉控股发行的境外优先票据、永续证券及可转换债券，未偿本金总额约46%及适用债务约31.1%的债券持有人小组成员，正式签订了重组支持协议。

这意味着，在出险快两年后，旭辉控股终于迎来的最大的利好。在搞定境外债重组后，这家曾经的民营开发商“示范生”，将走出过去巨大的阴霾，迎来新生。

在境外债重组进程方面，旭辉控股一波三折。其在2023年初就向债权人公布了重组方案，当时的原则为，在不削减债务本金的同时，最长展期不超过7年。

但这个方案并没有得到债权人的一致同意。随后在2023年9月，旭辉控股又提出了一版方案，与初版相比，这次的整体特点是，增加了短期债务，同时又增加了中长期的可转股债券。

在与债权人持续沟通博弈后，今年4月29日，最终的方案与债权人在原则上达成一致，旭辉控股并与优先票据、永续证券及可换股债券本金总额约43%的债权人，签署了协议。

而最新的方案中，与4月份相比给债权人的选项由6个增加到了8个。债权人有权在8个计划对价选项中，选择一个或多个组合，而各个选项之间选择将受限于其适用的最大额度、形成门槛、再分配机制等多项指标。

简单而言，前两个选项为美元无利息的新票据和新贷款，自基准日起2年，最长可至3年；第3、4个选项为2.75%的美元计值新票据，时间为4.5年至6年，最长可延至9年，但利息增加至3%；第5、6选项为2.75%的美元新票据和新贷款，期限4.5年，最长至5年；最后两个则分别为2.75%的美元和人民币新贷款，期限6年，最长可至9年，但利息增加至3%。

所谓基准日，为2025年3月31日或建议重组的最终文件全面实施日期的较早者。

为博得更多债权人的支持，旭辉控股将在香港时间10月27日下午5点前，就加入协议的债权人支付早鸟同意费，金额为债务本金及2023年1月1日，至2024年9月30日应计利息之和的0.2%。

在香港时间11月27日之前签署协议的债权人，将获得一般同意费，金额等同于债务本金及2023年1月1日，至2024年9月30日应计利息之和的的0.1%。

与其他出险房企相比，旭辉控股境外债务重组成功，将对其今后的发展卸压最大。

截至今年上半年末，旭辉控股总的有息债务为885.66亿元，同比减少了136.6亿元。这其中，境外债务占比达到了54%，即478亿元左右。

这个比例，在一众出险的房企中，比例是最高的。已经重组成功的融创中国，其境外债占总有息债务规模的21%，而中国奥园则为更低的18%。

有媒体统计，此次旭辉控股境外债重组，涉及了10笔高级债、1笔可转债和1笔永续债，以及13笔境外贷款。债权人方面则涉及了境内外银行及银团、长线基金、短线基金、对冲基金等多类投资人。总金额达到了68.58亿美元。

这个规模，与其财报反应出来的数据基本相符。也就是说，一旦重组彻底成功后，旭辉控股与其他出险房企比，将更容易轻装上阵。

境内债方面，旭辉控股同样在进行着各种展期工作。自6月份以来，其“22旭辉01”、“21旭辉02”、“20旭辉02”等多笔债券，都得到了展期。

在努力化债的同时，旭辉控股当下最重要的工作则为保交付。其官微显示，今年前8个月已经完成了交付3.81套；而自出险至今，已累计完成了近25万套的交付目标。

在旭辉控股出险后的两年中，国内房地产行业仍在不断的触底过程中，而面对未来的各种不确定性，旭辉控股也在公告中透露了其今后的发展战略——逐步向轻资产业务模式转型，使其能保留核心资源及能力，以度过房地产开发行业的深度调整周期。