雅居乐债务承压，陈卓林花甲之年渡劫

@房财经峰哥

甲子一轮回。

陈卓林今年刚好满60周岁。

自1985年他拉着其他4位兄弟，从时代家具厂起家算起，已过了37个年头。

37年，沧海桑田。

在时代洪流的滚滚浪潮中，经历了若干沉沉浮浮后，陈卓林和他的雅居乐，在他的花甲本命年，将顺利迈过很可能是他人生最后一道大坎，还是归乎谶语之意?

房财经刚刚统计的前5个月房企销售数据中，雅居乐合同销售311.8亿元，同比2021年609.1亿元，下滑48.81%。

情况不算好，但也符合当下的行市。

年近过半，与其他躺平的房企相比，至少目前雅居乐并没有出现违约行为。

但这背后付出的代价是，雅居乐已累计处置各类资产超120亿元。

雅居乐瘦身

在化解危机的路上，陈卓林对外展示了他卓越的效率，并使出了一套组合拳。

一边是资产不停的卖卖卖，一边是楼盘不停的降降降，一边是人员不停的裁裁裁。

自去年10月出现部分项目陆续停工后，雅居乐资金枯竭的事实，开始公众于世。

但陈卓林早已开始了自保行动。

2021年下半年，雅居乐就14个非核心物业出售事宜，签订认购书或买卖合同，售价合计约28亿元。其中2021年入账11.49亿元，剩余16.51亿元2022年收回。

同时，上海、合肥两地收储回笼资金54.79亿元。仅2021年，雅居乐处置资产获得了82.79亿元，这比它2021年归母净利润76.96亿元，还多出了5.83亿元。

如果说，2021年陈卓林只是卖了庶子，跨过2022年的门槛，嫡子也纳入了出售范围。

1月21日，雅居乐子公司与广东中海地产签订协议，出售合营公司广州利合集团26.66%股份，作价18.44亿元。

广州利合主要运作的项目是广州亚运村。要知道，该项目自2009年开始，雅居乐持续耕耘了12年之久，与海南清水湾一道，足以刻印在雅居乐发展的丰碑上。

但即便如此，为了活下去，陈卓林毫不手软。

紧接着，徐州、义乌三个地块同样出售中海地产，回笼资金10亿元。同时，将环保板块的股权再度出售。

雅居乐称，一季度通过出售多项物业收取所得款约60亿元，并将于二季度进一步收取约30亿元。

楼盘方面，有媒体统计，包括广州、中山、北海等雅居乐旗下项目，进入2022年开始疯狂降价。

其中北海金沙湾项目开盘均价1.2万元/平米，如今的售价仅为5500元/平米，腰斩不止。

这一幕何曾熟悉。许老板在倒下前，也进行了全国范围内的疯狂打折，但他也仅限于此。

此外，雅居乐2021年环境、社会及管治报告显示，截至2021年12月31日，雅居乐共有员工98466人，过去一年人员流失率高达42.42%。

换算过来，2021年雅居乐共离职了72541人，平均每天流失199人。这个数据，基本坐实了雅居乐去年的裁员传闻。

企业发生危机后，最直接有效的方式无非三种：裁员、加快产品销售、卖资产。

陈卓林三招全用了。

也许，他在尽可能地让外界知晓，雅居乐在地产黑铁时代的卖资产，只是未雨绸缪的自降风险。

陈卓林要让所有人都看到，瘦下来雅居乐是健康的。

资金压力巨大

可是，雅居乐真的健康吗?

5月17日，穆迪宣布将雅居乐的企业家族评级从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”。同时，穆迪将评级展望从列入观察名单调整为负面。

更早的1月份，标普、穆迪、瑞信等多家评级机构，纷纷下调雅居乐评级。

而与此对应的是，5月份，雅居乐全额偿还了33.447亿港元的贷款余额，以及6000万美元的美元贷款余额;同时也完成境内债“21番雅01”6.92亿元的转售。

3月份，雅居乐向外界发布公告称，已全额赎回2022年3月到期未偿还的优先票据，该票据本金总额约5亿美元，利率6.7%。

一个如期履约的公司，评级机构为何还要屡次降低其信誉?

因为从数据上看，雅居乐手里的现金，已不能满足其一年内到期的债务。

2021年，雅居乐总负债约838.74亿元，其中银行借款占65.3%，债券占22.9%，境内其他占11.8%。资产负债率为71.75%，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债变为67.1%、50.8%、0.77。

从短期债务指标看，雅居乐一年内要偿还的债务为295.85亿元，占总债务的35.3%。但是雅居乐现金及银行存款总额约384.2亿元，其中，不受限现金为228.03亿元。

此外，2021年，雅居乐经营性现金流为9.299亿元，同比下滑71.88%;投资性现金流净额为-162.8亿元，同比大降2198.03%;融资性现金流净额为-37.47亿元，同比下滑184.39%。

尽管到目前为止，雅居乐还能如期还债，但综合来看，销售的持续下滑，将导致其现金流持续缩紧，其未来的资金压力，依然严重。

穆迪5月份给予雅居乐评级下调时，给出的原因是，其流动性和销售额下降，再融资需求巨大，融资渠道受限，再融资风险增加。

值得注意的是，进入2022年，雅居乐没有新增任何土地储备。

其2021年报显示，截至去年年底，雅居乐总土地储备4737万平方米，2022年预计开发1848万平方米，竣工1016万平方米。

2021年年底在建面积1614万平方米，2022年底预计在建面积降到832万平方米;2022年可售项目255个，其中原在售项目238个，新开售项目17个。

这充分说明，在资金压力下，为尽快使雅居乐脱困，陈卓林已完全放弃了过去高杠杆、快周转的发展思路，将完全依靠存量市场，修身养息。

接下来的一两年，如果一切不再生变，外界将看到一个销售规模持续下降的雅居乐。

2017年，陈卓林曾豪言，两年后，雅居乐将进入千亿阵营。可到今天，陈老板的心愿仍旧没能完成。

以后，也许他此生都完不成这个夙愿了。

时也运也

对出身于一个贫苦年代，成长于一个严厉家庭，崛起于一个开放时代的陈卓林而言，不违约、不躺平，他的态度和实际行动，值得外界点赞。

毕竟，面对危机，想办法活下去，不造成社会面影响，是一个老板和他的企业，最起码的道义与责任担当。

剥离陈卓林的身家成就，就他人生的经历而言，与万千60年代生人，并无太多不同。

而真正让陈卓林与众不同的节点是，他豪赌海南清水湾。

经过了上世纪90年代的疯狂，跨过千禧年，海南房地产市场一片狼藉。为了救市，海南省政府花了七八年时间，来清理投机者留下的烂摊子。

直到2006年，海南省房地产市场才慢慢回复血色。

而此时的陈卓林，在经历了前期香港、老家中山市场的打磨后，将眼光瞄向了彼时人人避之的海南市场。

本着花小钱办大事的原则，他低价入手陵水县东部沿海的清水湾地块，并根据海南省政府规划，将其打造成海滨度假区。

这是一个超级大项目，凭当时陈卓林一个人的能力，是拿不下来的。于是，他主动让出30%的股权，换来53亿元。

3年后，清水湾一炮而红。2010年，清水湾单盘销售99亿元，创下业界记录。此后，该项目多次蝉联国内地产项目销售冠军榜。

靠着清水湾的成功，雅居乐顺势联合碧桂园等，拿下广州亚运村项目，再次名扬天下。其给陈卓林带来的财富，一直延续到今年1月份。

与其他老板不同，陈卓林喜欢做长久的生意。

雅居乐旗下的地产项目，大多都遵循了清水湾的开发模式，持续开发数十年之久。直到现在，清水湾项目依然在建设中。

当然，凡事有利有弊，这种长时间的持续开发模式，也是外界质疑雅居乐入行虽早，但迟迟未能闯进千亿军团，且陷入如今被动局面的因素之一。

人到巅峰难免会飘，陈卓林亦是如此。

2012年7月10日，陈老板在他的豪宅宴请好友，专门指派了雅居乐漂亮的小姑娘，充当临时服务员。酒过三巡，陈卓林心底的骚动被酒精成功勾起，顺带着对一个小秘书动了番手脚。

小女生也不是善茬儿，于是乎，满城风雨，天下皆知。

当然，事件最终的结果是，双方和解，陈卓林有的是钱。但他一生最大的污点，也就此定格。

性骚扰事件后，陈卓林开始淡出公众的视线，直到2016年再次复出。

后面的故事，陈卓林要再次敢为人先，找回那失去的几年。与其他地产老板一样，挖强人，高杠杆，快速向前跑。

雅居乐地产董事长、总裁刘同朋，副总裁潘智勇等，就是在这个背景下，来到陈卓林身边的。

这些高管都有一个共同属性——来自银行系统。在高速依赖融资而扩张的年代，他们的到来是最好的推进器。但最终结果，是我们今天看到的现状。

陈卓林从小喜欢粤剧。在隐居的那几年，他潜心修习粤剧，并于复出后的2017年，推出了个人专辑《心曲雅韵》。

里面收录了《狄青闯三关》这本戏，陈卓林在专辑里录了两个版本，应该是他最爱唱的粤曲之一。

其中老生唱段有两句词，开头一段是：“昔日雄风呀，岂可一朝散尽!”

结尾一段是：“无胆无足怎为人，思马忆刀常自叹!”