@房财经 李琦
最近,杨国强很恼火。国际评级机构穆迪罕见地调整了对碧桂园的评级,从高级无抵押评级调至Ba1。
宇宙第一房企被评为"垃圾级"——这个三个字很辣眼睛。碧桂园强大的公关团队,马上进行反扑,发了一堆软文,试图去扭转舆情。
这种事情,很容易越描越黑。最好的方法,应该是冷处理。
一些购房者和投资机构会担心,碧桂园会不会成为下一个恒大?恒大已经暴雷近一年,而碧桂园高达1.65万亿的负债,仅次于恒大。
地产步入下行通道,杨国强狠打科技牌。最近一直在铺博智林机器人的宣传稿,但没有给出它真正的第三方客户名单。
不过,这并不是很重要。2021年碧桂园权益销售额高达5580亿元,仅通过关联交易,博智林机器人就能吃饱喝足。
房地产涉及的产业链很广,杨老板随便整几条赛道,就会成为细分领域的龙头。
如碧桂园服务,2021年营收288.43亿元,收费管理面积7.65亿平方,坐上物管行业的第一把交椅。
这还只是浮出水面的部分。
今天,我们来讲讲杨老板的看家本领——建筑包工。它是一个沉在水底的巨无霸,而机器人也含在其中。
90%的关联交易
像绿地控股一样,碧桂园的主营业务不止于房地产开发,还包括建筑等。
只不过,绿地的基建业务2021年营收为3114亿元,已经超越了地产业务2049亿元。
而碧桂园没有披露得那么细致,2021年营收5230亿元。这是A股和港股上市公司对信息披露的要求不同,不能责备碧桂园。
实际上,碧桂园5230亿元的营收里,有591亿元是来自建筑工程的收入,而该笔收入的90%又是来自与碧桂园的关联交易。
通俗点说,建筑工程收入占了碧桂园整体收入的10%。
如果刨去建筑工程收入,碧桂园在2021年的营收和万科相差无几。万科去年营收为4527亿元。
碧桂园这591亿元建筑收入,都来自一家公司——广东腾越建筑工程有限公司(以下简称“腾越”)。
截至2021年末,它的注册资本为52亿元,直接控股股东为广东耀康投资有限公司,碧桂园间接持股100%。杨国强女儿杨惠妍持有碧桂园61.25%股份。
受碧桂园销售放缓,2021年腾越新签合同额降幅2.44%。
2022年一季度,腾越新签合同金额同比基本持平。截至2022年3月末,在手合同总额1096亿,在施工面积达到6071万平方米。
背靠碧桂园大树,腾越的业绩稳定,2021年利润为2.36亿元,但利润率逐年下滑,2019年、2020年和2021年的营业毛利率分别为8.9%、8.38%和6.32%,净利润率分别为1.06%、0.75%、0.40%。
从负债方面看,2021年腾越的总资产673.16亿元,负债473.34亿元,资产负债率为70.32%,现金短债比为2.78。
截至去年年底,它的应收账款为170.52亿元,到今年一季度,猛增至232.37亿元。这个应收款比例,和装修龙头金螳螂差不多,它在2021年营收253.74亿元,应收账款高达77亿元。
截至目前,腾越存续公司债券及中期票据本金余额合计95.62亿元,其中40亿元将于2022年内到达回售期。
比甲方更甲方的乙方
肥水不流外人田。杨国强更懂得其间的道理。
截至2022年3月末,腾越前十大在建房建项目均为住宅项目,且来源于碧桂园控股。
主要包括容桂凤凰湾项目,碧桂园时代城润园,五华区下马村城中村改造项目A5地块项目以及红鼎高尔夫社区(二期)7#地块等项目,合同造价总额为147.29亿元。
其中容桂凤凰湾项目的合同造价高达46.69亿元,将于2025年2月竣工。
有了碧桂园的业务,腾越旱涝保收。碧桂园的地产部门颇有怨言,腾越原本是乙方,但比甲方更像甲方。
因为,腾越是杨国强的嫡系部队。
腾越成立于1997年3月25日,杨惠妍为董事长,杨宝坚为总经理。
1986年到1997年间,杨国强、杨贰珠、区学铭、苏汝波和张耀垣5人在北滘建筑工程公司工作。1993年,杨国强和杨贰珠等拍档出资3395万元,收购北滘建筑工程公司。
在2006年4月24日之前,杨国强胞妹杨美容持股52%,区结萍、苏炎明、张炽标、杨丽芬分别持股12%;两日后,这些股东全部退出,杨惠妍、杨贰珠、区学铭、苏汝波和张耀垣进入,其中杨惠妍持股70%。
2006年底,他们把股份全部转让给了即将登陆港交所的碧桂园。
腾越是杨国强一手打造,但他没有给自己股权,最初由妹妹杨美容持有,待碧桂园上市之后,所幸把碧桂园也给了女儿杨惠妍。
那是在2007年,一个26岁的女人,振动了全球商界。那时,杨国强才52岁,正值壮年。
经历了一贫如洗年代,杨国强看淡财富。
穷人的孩子早当家,从很小的时候,他就去放牛了。念书后,为省7分钱的饭钱,中午放学走一个小时回家吃,直到十七岁他没穿过鞋子。后来,他成了一名包工头,迅速赚取了人生中第一桶金。再后来,进入地产开发,碧桂园诞生了。
硬币有两面。由于腾越与碧桂园的血缘关系,即便碧桂园在工程上与合作伙伴出了问题,腾越可以迅速补位。
但关联关系的存在,最令业主担心的是质量问题。碧桂园虽贵为房企示范生,但其所建的房屋品质,有目共睹。
截至目前,腾越涉及司法案件1509件,被列为被执行人4次,被行政处罚90次,被环保处罚17次。
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