郁亮：一个喊“狼来了”的孩子

@房财经 程姗

6月28日的万科股东大会上，郁亮再也没有道歉了。

3月底交2021年万科成绩单，那是他压力最大的时刻。他说，2022年万科的业绩目标是企稳回升。

2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%，权益净利润225.2亿元，同比下降45.7%;合同销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%。

这是万科成立30年来的第一次下降。市场是无情的，下跌的态势还在继续。

2022年前5个月，万科累计实现合同销售面积981.1万平方米，合同销售金额1681.1亿元，同比减少41.4%。今年市场会很难，但郁亮没想到会有这么难。在百强企业里，万科的下滑比例还算低的，绝大部分业绩腰斩。

如何企稳回升?万科总裁祝九胜表了表态。

首先，万科会继续坚持稳健经营、保持健康的财务状况，继续加强现金流管理;持续优化债务结构与融资成本;坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。

其次，万科会通过开发经营本部统筹开发经营业务，发挥开发经营本部的集中管理功能，实现开发业务的止跌企稳。

包括：1、提高综合住区产品系列化和标准化水平;2、统筹集团内外部专业优势力量，做好重大复杂项目。3、精准投资，提升投资质量，加强投后管理，从源头保障未来业绩;4、加强营销力量建设，促进资源转化。

这些准备好的文本，放之四海而皆准。由于地产板块比较敏感，照本宣科，不会出错。

但祝九胜也放了一些料，是关于经营服务业务方面。

例如：万物云计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%;物流仓储营业收入保持35%以上的增长。

为了摸底房地产市场，郁亮还亲自跑了一些城市查看。他发现惠州是个好市场，房价每平方米万元左右，从深圳外溢的需求增加——其实，这是老生常谈，很早就是这个趋势了。

郁亮做这个铺垫，是想表达万科从深圳城中村的揽客策略。

祝九胜也表达了类似的意思，万科的销售方式正在从坐销到行销，跑出去把客户找到。当然，这个说法其实也不新鲜。

十多年以前，潘石屹为了卖北京的SOHO，让销售们去山西和内蒙古找当地的老板们推销房子。

郁亮和祝九胜一唱一和之际，有小股东用锐利的眼神发现，万科的大股东来人了吗?

别慌!聪慧的万科董事会秘书朱旭已经做好了准备，甚至那个有关大股东深圳地铁有没有派董事来参会的提问，都是提前设计的。

实在是太巧合了。由于疫情防控，深铁集团辛杰董事长到不了现场，专门为万科股东大会作了个专门答复，一些感谢的话，一些激励奋进的话。

最后，他相信郁亮主席所带领的万科团队一定能披荆斩棘，乘风破浪，兑现市场承诺。

今年楼市从触底到恢复

提问：想请问一下郁总怎么样看待现在的市场形势，尤其是对下半年的形势发展有什么样的预判?

郁亮：从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。

今年1、2月份商品房销售尽管有下降，但目前来看还是上半年表现稍好的月份，一二线城市商品住宅销售同比下降了36%。到了4月份同比下滑了59%，因为疫情环比也下降23%。5月份尽管同比下降50%多，但是环比开始出现了7%的上升。6月份，我觉得环比可能会有比较明显的提升。

为什么6月份有明显起色呢?我觉得有几个原因：首先主是从中央政府到地方政府，一些政策给行业带来积极影响。第二个是因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。第三个是6月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度。最后一个因素，是5月份的基数环比来看比较低。

短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是说恢复，恢复仍然需要时间。6月份有起色体现在环比上，同比来看降幅虽然在收窄，但预计还是会有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时间。

提高分红比例缓解利润下滑

提问：万科今年的分红比例是50%，这是一个长期的安排还是短期的安排?未来会继续提高分红比例吗?

朱旭：万科长期以来坚持稳健的现金派息政策，我们已经连续现金分红30年，历史的平均分红比例为33%，近年分红比例稳定在35%左右。2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。未来我们的股息分红比例稳定在35%-40%之间。

提问：今年3月份公司业绩发布之后，郁总提到今年业绩目标是企稳回升，但今年上半年一些百强房企销售数据甚至下降了超过50%，会不会影响到万科整年业绩的实现?

祝九胜：我们在年初或3月份时对于市场下行有预估，但没想过这么严重。相对于百强的表现，万科1-5月份的销售下降41%左右，稍微强一点，但行业中也有表现更好的企业。

从两三年的时间跨度来看，我们大体上是想实现三个目标，第一是业绩一定要止跌回稳;第二个是开发要继续维持在第一阵营的行业地位;第三个是能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。

我们成立了开发经营本部，对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理。第一是按特别好的标准来进行投资，前5个月我们投了13块地，其中9块地今年就能够面世，6块地的现金流今年就能够回正;第二个举措是产品和能力方面的拉通。第三个举措是是为客户去找房子。

不贪恋不恐惧的定力

提问：万科的战略定力来源于什么地方，没有看到像部分地产公司出现的爆雷情况?

郁亮：万科的战略定力是，我们的不贪婪不恐惧。不贪婪是在市场好的时候我们知道要留一份清醒在，不要去赚最后一个铜板，所以我们老是扮演不合时宜的说“狼来了”的孩子。我们也不恐惧，这个行业未来有机会吗?有千年历史的行业不可能说没有就没有，一定是常做常有，常做常新。本质上来说，不贪婪不恐惧使得我们能够在好的时候留一份清醒，在坏的时候有一份信心。

提问： 今年会比往年更难，到目前为止对您来说最难的事情是什么?

郁亮：最难的事情就是3月底跟大家交我们成绩单的时候，压力很大。