停贷风波蔓延，进一步打压购房信心

@房财经 李琦

市场最担心的事情，终究还是发生了。

6月30日，江西景德镇恒大珑庭的业主抱团，集体向外界发出告知书，若恒大珑庭于2022年10月20日前仍未复工，将强制停贷。

他们的这个举动，打响了“停贷风波”的第一枪。

此后不到两周时间，停贷的呼声如星星之火，迅速在全国范围内蔓延。

截至目前，停贷事件已涉及湖北、河南、陕西、河北、山西、江苏、安徽、湖南、广西、山西等18个省份，近50座城市。

业主们的核心诉求是，如果在有限的时间内，停工项目再没有切实行动，无法复工，将拒绝向银行偿还房贷。

这是天大的事情。

背后牵扯的，绝不止这些业主的征信记录是否良好，也不止他们是否还能再住进已买的房屋;更无关那些停工开发商的生死，以及银行是否存在违规等等。

经历了上半年整整5个月的黑暗时刻，好不容易6月份，全国楼市迎来环比上涨。但随着停贷事件影响，接下来会怎样?

停贷，是绝望中的业主，对现实的最后一击，更是对未来信心的极度打击。

老胡的停贷路

老胡，湖北襄阳人，现在的内心是坦然的。

独自来京13年，他错过了在京城买房的最佳时机。但对老胡而言，妻儿在湖北老家，北京买不买房也无所谓。

但人往高处走，够不着帝都的高房价，在老家省城买套房子还是可以的。

2020年春节刚过，他与家人选择了一套武汉恒大时代新城一期的三居室，总价106万元，老胡首付了50万，商业贷款46万。

在老胡看来，老家襄阳已有一套房，再在武汉置办一套，将来退休后，可选择余地多，留恋大城市的繁华去武汉，享受慢时光的悠哉，待在襄阳城。

老胡的想法很好。但恒大暴雷了，他的房子成了烂尾楼。

一周之前，他让媳妇跟着其他上千名业主，在那份流传甚广的《武汉市恒大时代新城全体业主强制停贷告知书》上，按下了鲜红的手印。

如果开发商不能在8月1日前全面复工，他将随着上千名烂尾房业主一起，强制停止偿还各违规银行贷款的本金与利息，直至交房并办妥房产证日，再恢复。

这个停贷的背景和理由，与景德镇恒大珑庭业主发出告知书，几乎一样。

景德镇的告知书显示，恒大珑庭自2021年1月30日开盘，项目建设一半，因恒大资金断裂停工。后在政府主导下复工，但2022年6月再次停工。业主认为银行违规放贷，资金监管不力，在复工无望之下，决定集体断供。

新京报统计的数据显示，截至7月13日，停贷涉及的开发商包括恒大、融创、新力、绿地、世茂、阳光城、康桥、蓝光、泰禾等品牌。

其中恒大涉及面最广，共34个项目;融创、阳光城、绿地紧随其后，各涉及4个项目;剩余的品牌则为两到三个不等。

在涉及停贷的城市中，郑州最高，为24个楼盘;武汉、长沙6个;西安5个;南宁、沈阳、湘潭各3个。剩余城市中，各涉及一至两个。

有媒体报道，截至7月14日晚，全国各地出现的强制停贷楼盘，已超过150个。而克而瑞研究中心的数据，截至7月13日，停贷的楼盘为106个。

一天时间，增加了近40个。

银行火速反应

没有人料到，停贷风波会闹得如此迅速。

此事件被大范围关注，是7月12日。3天时间，该事件已成全民关注的社会热点话题。

受此影响，作为业主讨伐的银行，开始火速密集发声。

截至发稿，包括工农中建四大行，以及交通银行、邮政储蓄银行、招商银行、平安银行、兴业银行等，至少17家银行，已经就此事件，正式发布公告。

工行14日发布公告称，截至2022年6月末，个人住房贷款余额6.36万亿元，不良率0.31%，资产质量稳定。经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控。

农行表示，截至2022年6月末，农行个人住房贷款余额5.34万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘，涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占该行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。

其中兴业银行则指出，截至目前，该行涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款，余额16亿元(其中不良贷款余额0.75亿元)，已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。

此外，包括中行、建行、交行、招行等，均表示停工房地产项目及贷款，在其整体住房贷款的比例很低，整体风险可控。

截至目前，通过各家银行发布的数据，烂尾楼停贷共涉及的按揭金额，超过40亿元。这个数字，在庞大的住房贷款中，确实可忽略不计。

但市场的恐慌，并不会随着银行的发声而停止。

过去的两天，银行股集体飘绿。7月14日银行股早盘一度跌过2%，截至收盘跌幅收窄至1.93%，招商银行、平安银行、邮储银行、兴业银行跌幅均超过3%。

事实上，相关机构就当下开发商停工带来的风险，已做研究。

广发证券的研究报告指出，估算目前停工面积，占行业整体比例为5%左右。目前违约房企停工面积平均占比，为其总面积的20%左右(调研口径数据)，违约房企占行业总产能的比例约25%。

照此计算，目前估算行业停工面积，约为行业施工面积97亿平米的5%左右(较高估口径)，总量约为5亿平米。按照1万/平米资产价格测算，对应资产价值5万亿。

若都是已售项目，中国居民购房平均首付比例为60%，则对应2万亿按揭贷款。若5亿平米都是在开发项目，评估余额约为1.8万亿左右。

也就是说，即便最差的情况下，所有停工楼盘的业主全部断贷，全部风险敞口不超过2万亿元。

信心的打击

终其一生也要买房。

房子，在国人心中，占据着无可比拟的位置。它承载的不仅仅是人们的住处，更是有了房就有了家，家是每个人心中的根。

从这一点来看，买了房却烂尾了的业主们，宁可冒着辛苦一生攒下的购房款打水漂的风险，也不惜放手一搏。这样的心态，是人都能理解。

而事情发展到如今这一步，对老胡和其他打算停贷的业主而言，正是他们想看到的。

不少业主认为，银行未按照国家法律要求，违规放贷，未履行资金监管义务，在房屋主体结构未能封顶之前，就将按揭贷款资金，划入非监管账号的做法，是直接导致项目烂尾的重要原因。

但他们更重要的诉求是，通过此行为逼宫开发商，拿出切实可行的办法，继续把烂尾的房子，能完整的建好，让业主们入住。

这才是关键所在。

有专业人士分析，照目前的态势，接下来政府面对这场停贷事件，必然会有所作为，将出台更为具体的政策措施，尽快推进烂尾楼盘的复工，来平息风波。

7月14日晚，银保监会已经发声，将加强与住建部门、央行的工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生”。

根据克而瑞最新数据，6月份，百强房企实现销售操盘金额，环比增长61.2%。商品房销售连续两个月环比反弹，且反弹力度在加大。5月，商品房销售面积环比增长25.8%，商品房销售额环比增长29.7%。

在经历了无比惨淡的2022年上半年后，楼市终于在下半年开局，看到了一丝恢复的曙光。

但是，随着停贷风波产生的大面积社会面影响，对刚有复苏之势的楼市，会造成多大影响，不得而知。

广发证券在其研究报告里指出，断供是比房价下跌，更打击资产价格信心的状况。如果大范围出现，不仅影响居民信用、当前市场销售、银行资产质量及贷款意愿，最终导致地产类资产价格，出现进一步下行压力。

事实上，此次停贷风波带来的影响，远非只对银行按揭贷款的冲击。其背后带来的次生灾害，向整个社会面传导的恐慌，才是最可怕的。

老百姓的购房信心没了，房市也就什么都没了。