宝龙暴雷，地产二代接班的红与黑

@房财经 李琦

中国地产圈里，有三大许氏豪门。

许家印的恒大集团、许荣茂的世茂集团，以及许健康的宝龙集团。

现在，许氏三豪门有一个共同特点：暴雷了。恒大大而不倒的神话破灭，世茂也不再茂盛，宝龙也不再健康。

7月26日，宝龙地产(01238.HK)的2129.4万美元票据本金和利息还不上，11月8日到期的3725.9万美元票据也很难偿还。

世道如此艰难。

有自媒体戏称，2129.4万美元，折合人民币不过1.5个亿人民币左右，大概只是一套顶级豪宅的钱，为何宝龙地产还不起?

2021年，宝龙还是首次冲击千亿的房企代表。形象的倒塌，往往就在一夕之间。

墙倒众人推。宝龙暴雷的消息，很快就传到了江西南昌。《江西省第一高楼：南昌平安金融中心的两个重要合作伙伴先后“爆雷”》的标题出现了。

第一个伙伴是新力控股，在今年4月26日出局了。为此，宝龙和平安不动产方面还特意发了一个声明。如今，宝龙也有问题了，不禁唏嘘。

地产行业下行，没有谁可以独善其身。三位许老板，就是典型的缩影。

债务的冰山一角

还不上的2129.4万美元，只是宝龙地产债务的冰山一角。

2022年7月4日，宝龙地产曾在一次债务交换要约中，提及流动性承压，其中包括了将于2022年12月底前，到期的6亿美元离岸债券，还有4.2亿美元的离岸债券和94亿元人民币的在岸债券，将在2023年底前到期或可回售。

尽管2021年宝龙首次闯入千亿俱乐部，但风险已经埋下。

截至2021年底，宝龙地产不受限的在手现金194.1亿元，同比减少23.4%;而一年内到期的短期债务为220.2亿元。不受限现金就已无法覆盖短期债务。

宝龙地产还有463亿元的贸易及其他应付款，其中仅162亿元的贸易应付款中，就有147.8亿元将于今年内到期。

要解困局，唯有卖资产。

今年6月6日，宝龙商业(9909.HK)终止向宝龙地产8.68亿元收购于上海的办公楼。

据媒体报道称，上海办公楼之外，宝龙地产还将杭州、天津、宁波和中山市的至少四处写字楼以及青岛的两座购物中心纳入资产出售计划。

目前除了杭州的办公楼被传与华融资管签订了备忘录之外，其余的资产处置进展均无市场消息。

7月5日，穆迪将宝龙地产的公司家族评级从“Caa1”下调至“Caa2”，高级无抵押评级从“Caa2”下调至“Caa3”。展望仍为“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“评级下调反映出，随着宝龙地产向其票据持有人提出交换要约以及同意征求，该公司流动性风险加大。”

千亿的大跃进

上海的疫情，加速了宝龙地产暴雷的爆发。

这与它的战略布局有关。2021年宝龙地产实现总收入399亿元，同比上升12.4%;实现归母净利润59.92亿元，同比下滑1.66%。

在土储方面，截至2021年末，宝龙地产约71.8%的项目及67.1%的土储皆位于长三角地区。

今年上半年，宝龙地产销售额出现腰斩。

截至2022年6月30日止六个月，宝龙地产合约销售总额及合约销售总面积，分别约为人民币232.41亿元及153.21万平方米，同比去年分别下降56.2%及54.7%。

穆迪预计，2022年宝龙地产的合同销售额，将从2021年的1000亿元，下滑至600亿元左右，进而削弱其经营现金流及流动性。2021年宝龙地产完成合约销售额1012亿元，同比增加24.1%。

为了补充土储，2020年以来宝龙地产经营现金流量净额大幅转负，2020年和2021年上半年该指标分别为-120.13亿和-52.97亿元。

截至2021年末，宝龙地产总资产为2450.56亿元，总负债1826.49亿元，净资产624.07亿元，资产负债率74.53%。

宝龙地产还有5.2亿永续债，若将永续债调整至债务，其财务杠杆将被推高。

从“三道红线”看，宝龙地产净负债率为67.74%，剔除预收款后的总资产负债率69.72%，现金比短债0.88，由“绿档”变成了“黄档”。

截至同报告期，宝龙地产流动负债1207.55亿元，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务合计220.23亿元。

追求千亿的大跃进，加上去年下半年地产行业下滑，宝龙地产的危机开始爆发。

宝龙的芳华年代

就在宝龙暴雷的前夕，许健康与儿子许华芳，开了一次2022半年度工作会议。

许华芳重点谈到下半年的重点，“保销售、保交房、保还款”。尤其“保还款”这三个字，体现了宝龙的债务压力山大。

父子合力，宝龙曾经有过美好的芳华。

许健康出生于福建晋江的一个儒医世家，在少年时代，他选择“子承父业”。1980年，祖籍福建晋江的许健康南下移居澳门，陆续接触了服装、制伞、珠宝、金融、娱乐、建筑、设计等行业。

1990年许健康创建澳门宝龙集团，进入澳门房地产行业，撬开内地市场的大门。

2003年进入商业地产;2009年宝龙地产港交所上市;2019年宝龙商业港交所上市;2021年宝龙地产销售额突破千亿，许健康家族以31亿美元财富位列榜单第986名。

许华芳出生于澳门，毕业于厦门大学工商管理学院，毕业后进宝龙集团工作。2010年，许华芳协助父亲将宝龙总部由厦门迁至上海。

2012年底，许华芳出任宝龙地产总裁，确定“以上海为中心，深耕长三角”的战略布局。

买得多、卖得少。

有统计显示，宝龙地产在2011至2020的10年间，新增土储总面积3856.28万平方米。而这10年里，宝龙地产累计销售仅2033万平方米。于是，其债台高筑。

要超越父辈，这是大多地产二代内心的渴望。世茂许世坛如此，祥生陈弘倪如此，许华芳亦如此。但创业容易守业难，他们执掌的企业都暴雷了。

他们年轻有闯劲，但风险意识弱。

更重要的是，这已不是他们父辈吃地产红利的时代。