平安不动产大起底：坐拥400家地产公司，藏有多少暗雷？

@房财经 王哲

“从平安的角度来说，我们的风险是完全可控的。”

8月24日，在中国平安2022年中期业绩发布会上，谈及对不动产领域投资看法时，中国平安首席投资官邓斌，掷地有声地说。

不仅如此，在邓斌看来，平安还要继续寻找，提供稳定长期现金流的优质不动产。“未来，平安对于商办、工业园区、数据中心、物流、基础设施建设等，仍保持着浓厚的配置兴趣。”

确实，在整个房地产行业跌入冰窖的时刻，作为国内最知名的“地主”，以及开发商眼中最红火的金主爸爸，平安高管的此番表态，对当下的市场，也算是一种利好行为。

有意思的是，不知是邓斌疏忽还是刻意回避，他在提及一堆不动产名目时，并没有阐述在不动产领域的旗舰公司——平安不动产有限公司。

卖保险的中国平安，一直被视为国内最大“地主”，而这个身份背后的实际操盘者，就是平安不动产。

在房地产下行的今天，到底平安不动产涉房投资多少?踩了多少雷?不仅平安集团董事长马明哲不清楚，恐怕连平安不动产董事长蒋达强也云里雾里。

房财经遍查各种信息，来试图还原一下这个“最牛地主”的家产。

投资超过400家地产公司

房财经统计得出，截至目前，仅平安不动产一家，通过22家一级子公司，再对外投资二级、三级、四级子公司，共投资了超过400家房地产开发公司。并且，有至少一半，平安不动产处于全资或控股地位。

而这已经是平安不动产，在房地产开发领域战略收缩后的数字。

400家房地产开发公司背后反映的，是平安不动产在国内拥有着，远超过此数量的房地产开发项目。

换句话说，在国内，平安不动产当下拥有着不少于400个房地产开发项目。这个数字，足以让它跻身目前国内开发商头部阵容。

与其他开发商的唯一区别是，平安不动产的地产业务，几乎都是联营或合营项目，没有一家以平安冠名。除此之外，几无任何差别。

这其中，以平安不动产的身份，直接入股的开发企业仅为8家，其中6家平安不动产为控股或大股东地位。合作开发商包括首创、招商局、朗诗、金地、宝龙、凯德、滨江、万科、龙湖、仁恒等品牌。

而真正为平安不动产在地产领域，开疆拓土的，则为其全资拥有，或参股的10余家一级子公司，它们或者直接参与投资房地产，或者通过旗下子公司再进行曲线投资。

主要包括桐乡平安投资有限公司、桐乡市安豪投资管理有限公司、深圳恒创投资管理有限公司、深圳安创投资管理有限公司、深圳平安不动产私募股权基金管理有限公司、深圳市盛钧投资管理有限公司、深圳联新投资管理有限公司等。

可以说，它们才是平安不动产，扎根房地产市场的根基所在。

其中平安不动产全资拥有的一级子公司共9家，以深圳恒创投资、深圳平安不动产私募股权基金、桐乡平安投资三家公司，为主要力量。

以深圳恒创为例。该公司直接参股的房地产企业，目前存续的共有39家;而其通过23家100%全资子公司，又控股或参股了28家地产开发企业。

而在平安不动产参股的一级子公司中，桐乡安豪投资、深圳安创投资、深圳盛钧投资、深圳创朗企业管理、深圳豪宇企业管理、深圳联新投资等6家公司，则牢牢掌控着平安系，在房地产领域的半壁以上江山。

房财经统计得出，上述6家公司，通过直接或子公司投资的房企数量共为301家。其中投资最多的为深圳联新，投资107家，其他按数量依次为，深圳安创97家、桐乡安豪投资62家、深圳盛钧投资25家、深圳创朗6家、深圳豪宇4家。

这6家公司有一个共同的属性为，平安不动产占股49%，另外51%的控股权由深圳平安创科拥有。

平安创科的身份有些特殊。它成立于2015年，分别由深圳平科信息咨询、深圳恒创投资各持50%股份。而深圳恒创又是平安不动产的全资子公司;穿透股权后，深圳平科的最终控制者也为中国平安。

也就是说，中国平安的房地产生意，主要寄托于平安不动产，而真正的操持者，则是平安不动产的孙子公司平安创科。

值得注意的是，平安创科成立的这一年，也是国家对于险资进入地产领域，政策开始松口的那一年。

常走河边得湿鞋

在中国平安投资过的房企中，不乏恒大、碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉、中国金茂、华润置地、中南建设、富力地产等等，众多知名开发商。

截至目前，中国平安依然重仓碧桂园、旭辉、中国金茂、华夏幸福等房企，是它们的二股东或三股东。

在投资房地产的赛道上，中国平安分两条线进行。于上，中国平安以寿险母公司的身份，直接对开发商母公司进行股权财务投资;于下，平安不动产则通过其自身，或控制的下级子公司，与合作开发商子公司进行着具体的项目合作。

房财经不完全统计，与平安不动产合作的开发商，几乎囊括了当下所有一线阵容的房企，至少有60个品牌以上。

其中国央企包括招商局、华润置地、保利、远洋、中交地产、中铁房地产、首创、北辰、中海、华侨城等等。而民营房地产合作则主要为龙湖、碧桂园、雅居乐、迪马、时代地产、绿城、正荣、旭辉等等。

在整个市场暴雷声频频的当下，外界难免会起疑，与如此多的开发商合作，控制着400余家开发公司，平安不动产是否也跟着踩雷，深陷泥潭?

房财经统计得出，在平安不动产投资的开发商中，至少有48家公司，存在股权出质、被执行、失信、退出等行为。

涉及的合作品牌包括方圆地产、天房集团、新城地产、雅居乐、俊发、正荣、富力、海伦堡、奥园、碧桂园、中南建设、时代地产、广州城建开发、美的置业、保利、迪马、花样年、中海、金科、弘阳、招商局、华润置地、佳兆业等20余家知名开发商。

但从公开资料和数据分析，这些出问题的开发公司，当下也只隔离在合作开发商体系内，并不涉及平安不动产自己。

在规避风险，选择与暴雷房企及时绝缘方面，平安不动产很迅速。

一个明显的例子是，成立11年以来，平安不动产在企查查上的司法案件，仅为6条。

其中4条是自然人与其纠纷，而真正涉及房地产合作的只有2条——今年4月，其状告新力地产旗下子公司。新力曾推出平安不动产在南昌的一个项目，但另一个合作方宝龙地产也暴雷了。

在房财经的统计数据中，截至目前，因为合作方出问题，导致平安不动产全盘接手的开发企业，仅为3家。分别是，太原富力兴盛房地产开发有限公司、太原永富房地产开发有限公司、贵阳花溪金科房地产开发有限公司。

其中前两家，原是平安不动产与富力地产的合作开发企业，富力子公司持股51%，平安不动产子公司持股49%。富力地产于2020年12月30日，退出这两家公司，由深圳联新投资和深圳安创投资，分别全资持有。

贵阳花溪金科的案例，则比较有意思。

其目前出现在了上海票据交易所公布的，截至2022年7月31日的商票持续逾期名单上。上榜该名单，意味着自今年2月1日至7月31日，贵阳花溪金科至少已出现3次以上付款逾期，且截至7月31日有逾期余额，或7月当月出现付款逾期的承兑人名单。

贵阳花溪金科成立于2020年8月13日，其最初的股东是，贵州金科天宸持股60%，深圳创朗持股40%。但2022年6月7日，贵州金科天宸退出，变为深圳创朗全资拥有。

由此可基本推断出，贵阳花溪金科之所以上黑榜单，更多原因或在金科地产，而非平安不动产。

平安不动产"平安"吗

如果仅分析平安不动产的现状，邓斌在8月24日的表态，是有一定论据基础的。

在投资了超过400家的房地产公司后，只出现3家被迫全盘接管，这足以表明，平安不动产目前的风险，的确是可控的。

但是，在大环境的持续恶化的背景下，平安不动产的业绩是否还能持续增长，随着日子的推移，其风险是否会放大，则值得关注。

至少从过往的数据看，它已经在走下坡路。

2022年第一季度，平安不动产营收5.09亿元，同比下降55.59%;利润总额6.77亿元，同比下降24.59%。

二季度的数据不得而知，但在4月份受上海疫情的影响下，大概率不会太好看。

而2021年，平安不动产实现营业总收入38.85亿元，同比增加16.02%;利润总额58.47亿元，同比下滑8.78%。其中，2021年投资收益57.82亿元，同比下降7.23%。

纵观2019年、2020年和2021年，平安不动营收分别为21.98亿元、33.48亿元和38.85亿元，而利润分别为71.48亿元、64.10亿元和58.47亿元。

营收走高，利润下滑。这是一个危险的剪刀差。

负债方面，2021年平安不动产总负债592.74亿元，较2020年增长9.145亿元，同比增加1.56%。其中短期债务226.35亿元、长期债务357.52亿元。

从债务指标看，截至2022年3月底，平安不动产的合并资产总额1102.38亿元，资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率，分别为60.81%、57.48%和45.28%，较调整前分别上升5.09%、5.54%和7.11%。

尽管背靠中国平安，平安不动产并不缺钱，但其近600亿元的负债，在现有的环境下，压力不轻。

战略方面，随着年初蒋达强的晋升，平安不动产今年的重点业务，调整为要实现三个突破：一是商办业务;二是租赁住房业务，要创新模式;三是康养业务，将大力布局。

简单来说，布局收租类不动产物业，为平安集团保险资金，提供不动产领域相关资产配置，以及管理服务。

但是，多年来已经与开发商深度捆绑的平安不动产，能否在短期内实现转型，恐怕不易。

8月23日，中国金茂发布公告称，其间接控股子公司兴乾置业，将向另外一股东平安不动产，继续提供贷款，原贷款于8月22日到期。

一方面从开发商身上获利，一方面又依赖于开发商的资金。

平安不动产与开发商的关系，犹如其投资的400余家房地产开发企业，纷繁复杂的各种股权关系一般。

剪不断，理还乱。