万物云过会，赶上了最差的时机

@房财经 王哲

这边郁亮的余音未了，那头港交所的消息就来了。

9月1日一早，港交所信息显示，万物云空间科技服务股份有限公司(下称万物云)，通过港交所上市聆讯。

这意味着，千呼万唤后的万物云在上市的100步上，已经走完了99步，就差最后的临门一脚。

而在港交所消息发布不到24小时前，郁亮还在万科2022年中期业绩会上，就万物云上市，发表了他的“猪仔论”。

万科赶在2022年当下这个节点，和万物云分家，是符合其一贯“先知”式的做事派头?还是被形势所挟，赶个晚集?

只有用接下来的时间来验证了。

物企老二

与母公司万科在行业的地位一样，万物云在国内物业管理领域，也是唯二的大哥级别。

港交所披露的聆讯后资料集中显示，万物云是中国领先的物业管理服务提供商。2021年，万物云在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

万物云的业务线主要有三块：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS 解决方案服务。后者是万物云未来倚重的业务。

所谓AIoT及BPaaS，通俗讲，即通过大数据信息化手段，赋予城市建筑群智能化。

2019年至2021年，万物云分别实现营收139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。

从万物云2021年财报数据看，社区空间居住消费服务的营收为131.61亿元，占总营收的55.5%;商企和城市空间服务营收为86.93亿元，占总营收的36.7%;AIOT以及BPaaS解决方案服务营收为18.5亿元，占总营收的7.8%。

万科8月31日发布的中期业绩报告中，今年上半年万物云实现营业收入143.5 亿元，同比增长38.2%。

截至6月30日，万物云住宅合约面积约为9.3亿平方米，在管面积约为7亿平方米。含香港在内120多个大中城市，签约管理的物业数目达到4096个，在管物业数目达到3035个;商企和城市空间服务合约面积约为1.6亿平方米，在管面积约为1.4亿平方米。服务1929栋写字楼/产业园;城市空间综合服务进入25个城市，统筹管理59个街区项目。

在已经公布上半年业绩财报的同行中，万物云的收入仅次于碧桂园服务的200亿元，行业排位第二。

从数据上看，万物云足够强大。尽管此刻它还不是上市公司，但与已经上市的近60余家物企比，却是物管赛道，未来的绝对奖牌竞争者。

而这一切，背后的依靠的是万科的硬实力。

不是卖猪仔

如今，万物云要与母公司正式分家了。只是，与绝大多数同行比，它的独立晚了一些。

2020年，是物企的上市元年。包括恒大物业、融创服务、华润万象生活等18家物业公司，赴港交所挂牌。

同年，万科也将自己的物业公司，从万科物业更名高大上的万物云，并将其业务线进行重新调整。

此举被外界视为，是万物云也要上市独立发展的信号。但在彼时，万科矢口否认了万物云要上市的消息。

直到2011年11月5日，万科才正式公告万物云要单独上市的消息。5个月后的2022年4月1日，万物云向港交所递交了招股书，正式拉开了其上市的步伐。

7月18日，万科发布公告称，证监会已核准万物云，首次公开发行境外上市外资股，不超过1.81亿股。

直到9月1日港交所的聆讯通过，万物云登录港交所，基本敲定。

从上市的进程上看，万物云并没有遭遇太大波折。但在外界看来，赶在当下这个时间点敲钟，万物云已然错过了最佳的窗口期。

明显的例子是，今年3月10，金茂服务上市第一天即遭破发，此后更是一路连跌，腰斩发行价。

在2021年之前，多家物企赴港上市之初，在市场估值向来苛刻的香港市场，PE普遍都在40倍左右。

但时过境迁。当下已经上市的物企中，除了有限的几家国资背景物企外，民营物企的市盈率普遍偏低。

有资料显示，近一年来民营物企，绝大多数股价跌幅超过5成以上。市盈率普遍在10倍以下，拥有国资背景的物企市盈率，也在在20倍左右。

其中市盈率最高的华润万象生活为38.24倍;而民营物企中，PE最高的碧桂园服务也仅有10.75倍，最低的彩生活仅为1.49倍。

在8月31日的业绩发布会上，有投资者提问万科管理层，如何看待这个时间点万物云上市，其估值是否会与预期产生较大差异。

对此，万科董秘朱旭表示，万科推进业务分拆，并不是以市值为考虑因素。万物云的定位不是一个传统的、单纯的物业管理公司，而是以城市服务商为定位。“当这个时机成熟后，我们才启动上市。”

就着朱旭的发言，万科董事会主席郁亮补充道：“分拆物业上市，不是卖猪仔，希望有好的价格把它卖掉，而是希望通过上市，能够获得更大的发展空间。”

郁亮和万科在意的是，万物云通过资本市场获得更多的力量，支持其进一步发展，而不是短期的市场估值。

高科技的外衣

郁亮的“猪仔论”，放在当下解读，至少有两层意思。

首先，与一些开发商相比，在自己受困的时候，把物业公司当成费用，或明或暗向其输血。万科不会做此勾当;其次，万物云是寄托万科实现科技梦一个踏板。

与其他物企多用服务、生活、智慧等字眼相比，仅仅万物云的名字，就显得独树一帜，科技感十足。

只是，万物云真的有足够的科技属性吗?

朱旭认为，万物云的城市空间服务是一门非常好的生意，“蝶城”的商业逻辑和战略方向应该能够得到资本市场认可，获得价值和投资者的认可。

在万物云对“碟城”概念的公关稿中，对其的定义是，以传统物业为基础进行革新,通过“碟城”模型，万物云将原本距离较短的社区服务范围，扩大到了直径6公里之内。物业服务扩展对象，从单个小区扩展至十个以上小区,实现了十倍以上的提升。

而要想实现区域内多个项目的有效连接,必须要有足够的科技能力。2021年,万物云在武汉构建了数据中心,通过该中心提供远程服务能力,为广大客户提供多种服务。

例如云维保服务,传感器与监控的全面覆盖，让社区各项设备的运转都被24小时监控起来,往常需要大量人工才能完成的检查,在半分钟之内都能够实现,维修员的工作效率将会大大提升。

而这些，似乎规模稍大的物业公司，当下都已经实现了。

此外，既然要有足够的科技能力，便要有足够的研发投入。

万物云董事长朱保全曾公开表示，万物云每年会拿出营收的1.5%，用于技术研发与创新。

要知道，当下其他几家头部互联网企业，每年的研发费用都要超过营收的10%，而对于真正的科技企业而言，研发费用营收占比动辄都达到了20%以上。

对科技物企万物云而言，营收的1.5%投入到研发，这个力度似乎有些打自己的脸。

根据万物云的招股书显示，从2019年到2021年，来自万科集团的销售收入，分别占到了其总收入的12.7%、15.4%和16.1%，呈现逐年上涨态势。

也就是说，目下，万物云的主要营收还是依赖于母公司万科等，带来的传统业务收入。

而最新的数据显示，上半年，万物云社区空间居住消费服务收入80.8 亿元，占比56.3%;商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比 35.6%;AIoT及BPaaS 解决方案服务收入 11.6亿元，占比8.1%。

相比传统两大业务而言， AIOT以及BPaaS解决方案创造的营收占比仍然很低。

无论从业务占比，或科技属性判断，万物云目前很大程度上，依然还只是一家物业管理公司，它只是更多的运用了，当下大家都在普遍使用的大数据算法而已。

一直以来，资本是喜欢听企业讲好概念、画大饼的，郁亮和万科无非是顺势而为，为万物云讲了一个好故事而已。

但在当下的大背景下，万物云的故事，还能打动市场吗?