还完债的雅居乐，真的稳了吗？

@房财经 王哲

刚还完美元债的雅居乐，其形象或许正在被自己有些过头的公关行为，所反噬。

8月30日，雅居乐对外公告，已将足够资金存入指定账户，用来偿还隔日到期的约3.6亿美元，利率4.85%的境外优先票据。而就在几天前，这笔债务，雅居乐已提前还了约4000万美元。

这当然是一件值得夸赞的好事，尤其在当下这个环境。

在绝大多数高负债同行都已躺平的时候，陈卓林并没有效仿，雅居乐砸锅卖铁用尽全力，仍履行着欠债还钱这个亘古不变的义务。

但可能是压抑太久，陈卓林和他的雅居乐，在迈过2022年债务大山上最高一坎后，一改往昔的低调，开始借此事件，在全网狂撒公关粮，大秀肌肉。

狂欢一时是条件反射。但长时间沉浸其中，怕是另一个危险的预兆。

如期还债的雅居乐，真的稳了吗?

毕竟，10月19日，还有一笔15亿元的债务，在不远处等着陈卓林和雅居乐化解。

雅居乐上下同庆

8月31日，雅居乐地产董事长兼总裁刘同朋，罕见地在微信朋友圈发一条九宫格信息。里面的内容，是8月30日晚雅居乐发布的关于还债的公告截图。

在发布这条信息时，刘同朋的心情无疑是无比激动的。他称雅居乐是中国民营房企最刚的硬汉，坚决不躺平。

仅8月一个月，雅居乐累计还债额度超过50亿元。随着此次4亿美元债务的还清，它的下一笔美元债，将是3年后的2025年1月。

如果仅看此点，倒也能理解刘同朋，为何会如此兴奋。

在其他众多同行都深陷泥潭，不断摆烂的背景下，雅居乐好似行业一股清流，鹤立鸡群。

雅居乐公司内部，也开始“上下同庆”。

与总裁刘同朋互映的是，雅居乐员工，特意为公司赋诗一首《念奴娇》，“孤旅进击十四月，上下同心，重整河山。”记录了雅居乐在行业最难一年，10万员工共同努力跨越美元债难关。

而作为公司宣传阵线的主力军，雅居乐品牌部门，此时更是发挥作用的时候——开始在全网宣传雅居乐的成绩。

一些媒体发出了这样的标题：《生死36天!雅居乐的“压箱底好货”也舍得了》、《雅居乐已过"万重山":大幅降债后，重构“稳”与“聚”底色》、《楼市大考，雅居乐交出“稳”答卷》、《楼市分化加速，雅居乐逆势增长靠什么》。

更为夸张的是，有媒体称雅居乐已拥有穿越周期的力量。

而在此之前，这些媒体更多的则是如何质疑雅居乐。很神奇，现在舆情一边倒了，一片赞歌，雅居乐赢了，雅居乐稳了!在地产圈，还在大规模投放软文的，目前恐怕也只有雅居乐了。

客观地说，在楼市下行之下，雅居乐取得这个成绩实属不易。雅居乐品牌部门，也应该就此进行适当的宣传。

但在执行的过程中，一味地狂吹放大声量，事实则偏离了它原本该有的样子。用力过猛，反而会对雅居乐的品牌形象，起反噬效应。

沉重的代价

截至2022年6月30日，雅居乐总借贷金额702亿元，较2021年年末下降16.3%;净负债比率进一步降低至48.3%，较去年底下降2.5个百分点。

降负债，雅居乐是靠卖资产来实现的。

2022年1月，雅居乐先后出售5家环保公司，总交易对价为11.29亿元。紧接着，雅居乐又以18.44亿元把摇钱树广场亚运城26.66%股权卖给了中海地产;还把最优质的清水湾项目2%货值给了朱荣斌及其资本。

此外，一些楼盘的售价也打骨折卖。雅居乐今年上半年预售金额为394.5亿元，同比大降近50%;今年上半年的预售均价为12848元/㎡，比上年同期下降近3000元/㎡。

这就是雅居乐赎回4亿美元优先票据的代价。

实际上，雅居乐的形势没有那么乐观。今年上半年，雅居乐实现营业收入为316亿元——同比下降18%，毛利为73.98亿元——同比下降31.8%，净利润为33.54亿——同比下降48%。

即便已经还完了未来两年内所有的美元债，但在卖资产的路上，陈卓林依然没有停下脚步。

9月1日晚间，雅居乐公告称，其子公司北京雅信、北京雅建分别向隽恒地产，出售济南隽盛房地产开发有限公司39.44%、10.56%股权，总代价约5.2亿元;同时，向隽恒地产出售济南雅隽房地产开发有限公司38.1%和11.9%的股权，交易代价约1.6亿元。

两笔交易的总代价为6.8亿元。雅居乐预计此次交易完成后，将录得亏损约60万元。

又是一次亏本的买卖。至少从此次交易行为看，雅居乐远非其公关稿中描述那般稳了。它光鲜的背后，依然是压力重重。

远的不说，10月19日，一笔本金15亿元，利率6.2%的境内债务即将到期。倘若还完此笔债务，雅居乐2022年公开债务，才算还完。

此外，随着不断贱卖资产还债，雅居乐原有的资产厚度，也在不断被削薄着。进入2022年来，它没有新增一宗土地储备。

截至去年年底，雅居乐总土地储备4737万平方米，今年将开发1848万平方米，竣工1016万平方米。2021年年底在建面积1614万平方米，2022年底预计在建面积降到832万平方米;2022年可售项目255个，其中原在售项目238个，新开售项目17个。

换句话说，至少在今明两年，雅居乐将在啃老本的基础上发展。

尽管其当下大概率债务无忧，但对陈卓林而言，劫难后的雅居乐，未来如何实现突破，将是一个更大的难题。

向来低调的雅居乐，此时更应谦虚谨慎，而不是扯着嗓门到处狂吹。