新城变“绿”，王晓松1000天里干了些什么？

@房财经 李琦

从王振华猥亵幼女案事发算起，王晓松执掌新城控股刚过1000天，从32岁变成35岁。

一年多来，地产行业下行，新城控股稳住了，没有成为暴雷企业的一员。有人说，王晓松他爹——王振华因祸得福，2020年在狱中还赚了145亿元。

虽然王晓松担任新城控股董事长，但这个公司还是王振华的，透过新城发展持股66.97%。而王晓松仅持有50万股，价值1073万元。

他的身价，甚至还不如几位老臣。如总裁梁志诚，持有新城控股273万股，价值5800万元。即便是三年前加盟的曲德君，也比王晓松多了16.4万股。

低调、礼贤下士，少东家比打工仔收入低，王晓松在业界留下了一个好印象。他有三员大将，梁志诚管地产，曲德君管商业，管有冬管财务，互不交叉，分工明晰。

当老板，用人识人是关键。这一点，王晓松比他老爸要强。

但架不住受大环境影响，新城控股2022上半年的成绩单不尽人意,且少数股东的明股实债嫌疑未能解脱。

业绩全线下降

下降，成了新城控股2022上半年的主旋律。

在2022上半年，新城控股营业收入为428.03亿元，相比去年同期下降了约45.89%;归母净利润为30.10亿元，相比去年同期减少约30.11%。

从销售数据来看，新城控股报告期内完成合同销售金651.60亿元，比上年同期下降44.62%;实现合同销售面积657.20万平方米，比上年同期下降39.54%。

从交付情况来看，上半年新城控股交付近4万套物业，实现60个子项目竣工交付，竣工面积为653.56万平方米(含合联营项目)，相比去年同期的竣工面积1545万平方米下降约57.70%。

对于营收下滑的原因，新城控股董事长王晓松表示，是2022年上半年公司物业交付面积，较上年同期减少较多所导致。

新城控股的下降，处在行业平均水平之内。今年上半年，全国商品房销售金额65892亿元，同比下降30%，其中，住宅销售额同比下降32%。而全国房屋新开工面积同比下降35%。在上半年，大部分标杆房企的业绩平均跌幅在30%以上。

但令人担忧的是，新城控股的后劲不足。它的战略不够聚焦，依然布局140个城市，有超过50%-60%的可售资源，位于需求普遍较弱的三、四线城市，这将导致后期销售复苏缓慢。

因销售下降超过预期，标普在8月下调了新城发展与新城控股的信用评级，展望“负面”，并预计其流动性缓冲可能会进一步缩减，不仅是房地产销售产生的现金减少，还因为公司要动用内部资源偿债。

而此前穆迪也下调了新城控股评级，并将其评级列入进一步下调观察名单中。

事实上，受市场影响，新城控股也在主动收缩。今年上半年，预付账款仅有5.33亿元，而在去年年底为48.2亿元，同比跌了88.94%，原因是拿地规模减少。

同时，2022上半年只买了一块商业租赁土地储备，地址在河南商丘市，占地面积6412平方米，总建筑面积1.6万平方，总地价为2826万元。

离奇的少数股东利益

新城控股的负债率有点高，达到81.23%，负债4182亿元。在966亿元的股权权益里，少数股权权益占比36%，

但体现在利润表里，32.5亿净利润中，母公司拿走了20.09亿元，少数股东只占2.41亿元，占比8%。而在去年上半年，少数股东的利润占比也仅为10%。

为什么少数股东愿意牺牲自己的利益?

这或许还得从新城控股和新城发展的关系说起。新城发展透过富域发展和常州德润，分别持有新城控股60.88%和6.09%股权。而王振华及其配偶在新城发展中持有70.3%股权。王晓松兼任新城发展董事长。

作为新城控股的母公司，新城发展的业务范围更大，包括影院业务之外，还要部分投资与新城控股的地产业务关联。

2022上半年，新城发展营收为433.52亿元，只比新城控股多了5.5亿元。在归母净利润上，新城发展为17.89亿元，扣除新城控股按持股比例折算的21亿元(30.1亿元乘以70.3%)，新城发展的非新城控股业务亏损了3.11亿元。

这笔钱怎么亏的?没有披露。

但新城发展和新城控股的关联交易比较大。从2018年开始，上海新城万圣企业管理有限公司，与新城控股一起拿地做项目开发。截至目前，它们联手已有59笔对外投资。

十分怪异的是，在这些投资中，万圣企业绝大部分只持股19%。

双方合资公司中，拟就 12 个共同投资项目公司进行同比例减资，新城控股下属子公司的总减资金额为人民币 30.71 亿元，万圣企业的总减资金额为人民币7.21 亿元。

上海新城万圣企业管理成立于2010年11月，法定代表人吕小平，注册资本1000万元人民币。它的大股东富域发展集团，正是新城控股的第一大股东。

作为新城控股旗下59家公司的少数股东万圣企业，钱去哪儿了?是新城发展可以向新城控股输送吗?

毕竟，新城控股的市值为473亿元人民币，而新城发展仅有179亿港元。

这笔账，王振华算的很清楚。

压降指标后遗症

在王晓松的打理下，有一件事情值得骄傲，新城控股为绿档企业，甚至被列入示范房企。

今年上半年，新城控股全部指标均达绿档要求：剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,净负债率为48.37%,现金短债比为1.06。它还清空了价值2940万元的渤海银行股票。

2022年上半年，货币政策转向宽松，民企融资环境出现边际改善，但整体形势仍不容乐观。

然而就在这种形势下，新城控股还是完成 10 亿元中期票据的发行。同时，它在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。截至今年6月底，新城控股的整体平均融资成本为6.5%。

这是新城控股疯狂压降指标的结果。

从结果来看，经过几年的努力，新城控股从“黄档”降为“绿线”，少数股东们付出巨额的代价，这存在“明股实债”，或者故意输送利益的嫌疑。

三道红线绿了，但新城控股隐忧依旧在。例如，受疫情影响持续疲软，但供给端仍保持高位放量，导致商业地产行业竞争加剧，“内卷化”严重。今年上半年，新城控股的商业地产营收为43.78亿元，毛利72.22%，同比增加1.64%。

自去年商业+住宅两大事业部合并之后，新城控股又迎来了最大规模的一次组织结构调整，缩减区域机构设置。将住开和商开精简为10个大区，像是把合并皖南+皖北两个成合肥城市公司，徐州城市公司合并丰县城市公司。

调架构、压开支，最终会影响到产品质量问题，业主会给新城控股打上“不良开发商”的形象。

最近，一则关于新城控股旗下楼盘的投诉，就发生在重庆的吾悦广场。今年8月是吾悦广场的交房日，但业主们看房后对于房屋质量十分不满意，对于房屋套内面积缩水，层高不够的意见最大。

据悉，“吾悦”是新城控股商业地产板块中的主力产品。在新城控股债务中，有六分之一是通过吾悦广场进行的融资。

如果吾悦品牌受损，对新城控股而言，是牵一发而动全身。