万物云逆势IPO：郁亮煎熬，吴亚军看戏

@房财经 程姗

再过10天，万物云(2602.HK)就要登陆港交所了。除了郁亮，最关注它的人，非龙湖老板吴亚军莫属。

就递交招股书而言，龙湖智慧服务比万物云早了近三个月，而且还过期了一次。

让万物云先试水，吴亚军有足够的耐心，因为没有金融资本机构催促她。

但郁亮不一样。

万物云背后，站着一堆资本。递交招股书之前，投资人包括博裕投资、58同城、阳光城、北海航锦、琳珠集团和华能贵诚信托。投资人的钱，不是那么好拿的。

即便市况再不好，万物云挂牌上市，不得不发。

所以，吴亚军可以等，先看看万物云的大戏，再定夺龙湖智慧服务的下一步。

没想到，万物云这次定价颇高，市盈率高达30倍左右。不过，它仅仅拿出了10%来招股，可能创下物管股IPO的最低纪录，实在是担心认购不足。

招股10%创最低纪录

9月19日上午，万物云公布了全球招股情况，股票将于9月22日定价、9月29日上午九时于港交所开始交易。

此次万物云H股拟全球发售的股份为1.17亿股，相当于紧随全球发售完成后已发行股份总数约10%;倘若超额配股权获悉数行使，则为1.34亿股H股股份，相当于紧随全球发售完成，及超额配股权获悉数行使后，已发行股份总数约11.33%。

紧随全球发售完成后，万科直接及间接将持有万物云全部已发行股本约56.6%。

发行售价方面，预期全球发售中每股发售价介乎于47.1港元-52.7港元之间。由此计算，万物云全球发售募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元。

基于上述根据全球发售将予提呈发售的万物云H股股份数目，及预期发售价范围，倘全球发售进行，万物云的市值将介乎约549.72亿港元至615.08亿港元。

此次万物云选择公开配售比例定为10%，是低配售比例。一般而言，企业上市全球配售比例为15%-25%。

今年年初上市的金茂服务，招股比例为11.3%。

较低的配售比例，是一种稳妥的做法，也是市场冷清的一种表现。

30倍估值背后的资本家

这次上市，万物云的估值并不低。

根据募集资金测算，万物云的市值折合人民币487.87亿元至545.88元。若以万物云2021年度17亿元的净利润计算，其市盈率或约为28倍至32倍之间。

这一估值水平，仅次于特发服务34.11倍、华润万象生活33.48倍、招商积余31.12倍。

在疯狂的2020年前后，有的物管上市公司市盈率高达上百倍。一年来，受房地产行业下行，整个物管板块泡沫破灭，大部分回落在10倍左右。

从这个角度看，万物的估值已经算顶尖水平了。与万物云规模相仿的碧桂园服务，目前TTM市盈率仅为9.2倍。

2021年，万物云营收237亿元，净利润17亿元;碧桂园服务营收288.4亿元，净利润43.5亿元。

这种高估值的动力，或许是来自豪华基石投资者站台，有7位投资者为万物云带来2.72亿美元的资金。

它们是，中国城通旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通投资有限公司分别投资认购5亿元、2000万美元，UBSAMSingapore认购6000万美元，高瓴旗下HHLR基金及YHG投资认购3900万美元，CEPHEI认购3900万美元，淡马锡认购2500万美元，AthosAsia认购2500万美元。

万物云的科技概念待考

万物云高管曾直言不讳地表示，并不希望市场将万物云看作一家传统物管企业，而是依托于智能化和数字化的技术，为社区、城市综合体等城市空间提供全方面物业服务。

公开资料显示，万物云主要涉及三大业务板块：社区空间居住消费服务，对应万科物业和房屋租售品牌“朴邻”;商企和城市空间综合服务，对应商企写字楼物业服务品牌“万物梁行”;以及为提升服务能力和效率的AIoT和 BPaaS解决方案服务。

截至2021年末，万物云总收入237.05亿元，净利润约17.14亿元。其中，社区空间营收131.61亿元，收入占比55.5%;商企和城市收入86.93亿元，占比36.7%;而AIoT及BPaaS收入18.5亿元，占比7.8%。

由于“云”的业绩占比太低，万物云的“云”概念广被质疑。

近几年，物管企业善于给自己贴标签，智慧、绿色、科技陆续登上牌桌。例如，奥园健康上市前的“健康”，只是个概念，线下美容店还在装修之中，这成了行业的笑谈。

万物云虽然名字里带上了“云”，但是其业务并没有涉及“云计算”的IaaS层和PaaS工具层，更多的只是视觉监控的软件系统，科技底色较为不足。

未来，万物云的“云”到底有多少含金量，股市是块试金石。