“隐形城投”滨江的利润秘密

@房财经 李琦

耳顺之年的戚金兴，常去“赌”一把。

他不是去赌钱，而是赌摇号买房，专挑自家建的房子。今年6月，他报名参加了滨江盛元观湖里项目的摇号，288套房源共计788组购房者入围，中签率36.55%。

戚金兴“运气”不佳，但他依然很高兴，说明买滨江集团房子的人很多。

暂且不表这位富豪有没有房票，仅从营销角度上，是成功的——那是连老板都想要的房子。

从另一个角度看，这或许是戚金兴在给自己打气。今年上半年，整个房地产市场行情实在太差，滨江集团实现销售额683.93亿元，同比跌24%。

但和百强房企平均跌幅50%相比，滨江集团已经算是够优秀的了，和示范生龙湖集团有一拼。

但架不住营收暴跌。上半年滨江集团营业收入约106.9亿元，同比减少44.86%。原因是上半年交付量不大，只交付了10个项目，而今年的目标是，交付35个项目414万平方米。

戚金兴的压力，不可谓不大。

“城投”滨江

对戚金兴这位地产老江湖来说，市场行情不好，反而是机会。上半年，滨江集团新增29宗地块，新增货值约900亿元，其中28宗在杭州。

杭州是他的大本营，在营收上占了71%。

有人开玩笑说，滨江集团杭州区域，就能超过诸多上市公司全部业绩。滨江有太深的杭州印迹，以至于离开杭州就可能水土不服。

战略聚焦确实有先天优势。戚老板可以跑到每个项目现场亲自指挥、当监工，可以熟悉每一个产品定位，甚至清楚每个项目的购买人群，他太了解杭州人了。

如果战略布局太广，戚金兴就鞭长莫及了。他把鸡蛋放在杭州一个篮子里的做法，反而成就了滨江奇迹。

9月15日，杭州年内的第三批次集中供地中，滨江集团豪掷69.11亿元，继续拿下三宗地，全部封顶溢价12%。

在杭州，滨江集团有个绰号——隐形城投。它仅用较少的资金，即撬动起更多的项目，便于做大规模。

这即为小股操盘模式，不谋求控股，但却牢牢掌控项目操盘权，并从中抽取一定比例的管理费。

这种做法，让滨江集团在财务上有更多的腾挪空间。

就拿2022年中报来讲，出现了一个奇葩现象：收入大减，但利润反增。

上半年，滨江集团营业收入约106.9亿元，同比减少44.86%;但归属于上市公司股东的净利润约12.84亿元，同比增加1.34%。

为什么呢?

我们可以看看它的归母所有者权益比和归母净利润比之差，便可看出端倪。

少数股东让利

2022上半年，滨江集团归母所有者权益占51.9%，2022上半年归母净利润占比80%，差值28.1%;2021上半年，归母所有者权益占55%，2021上半年归母净利润占64%，差值9%。

很明显，2022上半年归母所有者权益占比更少，但净利润占比相差至少19个百分点。

换句话说，少数股东把应得的利润“让”给了母公司滨江集团，这样报表好看多了，虽然营收降了，但归母利润增了。

我们再把指标拉长到年报来看，对比2021年和2020年，会发现2020年滨江集团的归母所有者权益占比和归母净利润占比几乎没有剪刀差。

2020年归母所有者权益占65.5%，2020归母净利润占比65.6%，差值0.1%;2021年，滨江集团的归母所有者权益占55%，2021年归母净利润占比61%，差值到了6%。而在2022年上半年，两者的产值竟然超过28%。

依靠少数股东的“输送”，成就了滨江集团的华丽财报。

如果有时间去梳理滨江集团对外投资的300多家公司，会发现戚金兴有个特色，善于搞一堆“滨”字系的企业管理有限公司。

这些公司股东包括浙江中豪、坤和建设、杭州城建等，多为杭州本土的园林、建筑等企业，它们和滨江集团一起拿地、分红，形成了一个利益联盟的闭环。

今年上半年，在地产行业一片哀鸿遍野中，滨江集团的财报相当“漂亮”。

截至2022年6月30日，滨江集团有息负债规模558.07亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%。扣除预收款后的资产负债率为65.47%，净负债率为85.79%。短期债务为178.96亿元，现金短债比为1.11倍。“三道红线”保持“绿档”，平均融资成本4.7%。

9月初的一周里，滨江集团股票大涨了27%。截至9月中旬，滨江集团2022年股票涨幅高达172%。

至少从资本市场看，滨江集团在整个行业中，鹤立鸡群。但它真的足够优秀吗?

请拆一下它的少数股东。