杨国强被一碗刀削面收买了

@房财经 王哲

宇宙房企碧桂园，在十一长假来临之际，又给外界“贡献”了一条节前大新闻。

与以往不同的是，这次碧桂园是以配角的身份出现的，以至于其连一则公告都没发。

主角则是靠卖刀削面起家的港股餐饮巨头——九毛九。

9月29日晚，九毛九国际控股发布公告，其间接全资子公司九毛九控股，与碧桂园旗下子公司中山碧翠，及目标公司订立买卖框架协议。

九毛九将收购目标公司的26%股权，及销售债务，最高代价为11亿元。于收购完成后，目标公司将成为九毛九的联营公司。

这笔买卖多少让人有些意外。

一方面，碧桂园卖资产，接盘者不是同行，而是干餐饮的;另一方面，交易双方所在的领域，都是今年受打击最为严重的行业。

果然，市场对此作出了迅速反应。

9月30日，九毛九控股股票下跌20.4%，报12.88港元/股，创下上市以来最大单日跌幅;而碧桂园则因九毛九的背书，股价上涨11.38%，报1.86港元/股。

低折贱卖

九毛九此次收购的目标公司，由碧桂园旗下中山碧翠，以及广东省交易控股集团全资拥有的广东要素科学研究院，分别持股79%和21%。

目标公司已取得位于广州天河区，广州国际金融城若干地块的使用权，并在地块上从事广州国金天地项目的建设及开发，落成后将成为一栋230米商业、商务综合办公楼，地上50层地下5层。目前项目已开始建设，预计将在2026年前完成开发。

而九毛九此次收购的目标物业，将包括13层商业及办公场所、3层车位，其中，商业及办公场所的预估建筑面积约3.03万平方米，占广州国金天地项目预期总建筑面积约26%。

公告称，按照33011.66元/平米的价格，此次交易九毛九最高将付出11亿元的代价，项目本身的估价为10亿元。

付款方式上，九毛九将分8期向碧桂园进行支付，其中第一期支付6.5亿元，往后每期各支付5500万元。

实际上，此次交易，碧桂园是一笔赔钱的贱卖。从项目本身的价值看，九毛九是赚了的。

资料显示，目标地块最早由广物地产持有。2018年3月，广物地产在该地块45%的股权及债券，在南方联合产权交易中心正式竞拍，总价35.75亿元。

当时包括碧桂园、保利、阳光城等众多参与者都在竞标。最终，经过497轮竞拍，卓越集团以最高报价51.02亿元，高出挂牌价42.71%的溢价胜出。

随后，广物地产的大股东天津汇萌行使了优先购买权利，卓越抬高了价格却因此出局。但志在必得的杨国强，又通过收购天津汇萌的股权，从而获得了目标地块。

尽管碧桂园并未公布当年的收购价格，可通过当年的激烈竞争局面，必然是高价所得。

且不究碧桂园的收购价格，仅参照2018年35.75亿元的挂牌价，26%的股权，应该为22.04亿元;若参照51.02亿元的成交价，则应为31.06亿元。

但而今，九毛九收购的价格仅为最高11亿元。对标当年的挂牌价格，相当于打了个对折;对标竞标成交价，更是低到了35折。

碧桂园自保

令人唏嘘的是，如此低折扣的贱卖，市场却给出了截然相反的态度。

双方股票一跌一涨的现实，便从另一个侧面表明，即便九毛九低价收购占了便宜，可此时逆势踏足房地产，市场持悲观状态。

而真实财务状况扑朔迷离的碧桂园，即便是折本的买卖，但只要此刻能变现，市场也是给予正面评价。

此外，低价甩卖却迎得股票上涨，更表明了碧桂园当下，明显缺钱的事实。而这，其实早在今年下半年开局，便已有所展现。

6月14日，碧桂园旗下全资子公司北京碧桂园广盈置业发展有限公司，更名为北京永安广盈置业有限公司。(详见房财经此前文章《碧桂园变卖地产项目了!》)

换名背后，隐藏着杨国强和碧桂园“卖子求保”的诉求。

碧桂园将所持广盈置业的75.15%股份，分成三份，转让给了保利、首开股份、平安不动产，分别为25.45%、24.85%和24.85%，自己留下24.85%股权。

广盈置业下面主要的公司为佑泰地产，持股66.8%，旗下的开发项目为北京永定府，位于北京二环里，寸土寸金。2022年2月份取得预售许可证，很快便销售一空。

按原股权，碧桂园将获得约23亿元资金。房子都成功卖掉了，但缺钱的碧桂园却等不及两年后拿到现金，而着急减持了股份，套现离场。

这只能说明，当时的碧桂园现金流，已经隐患重重。

随后的8月份，在碧桂园2022年中期报告会上，莫斌等管理层也首次承认了过去几年，对市场判断的失误。并正式表示会通过各种盘活资产、处置沉淀资产，全力进行开源节流。

有市场分析人士指出，此次与九毛九的交易，是碧桂园8月份业绩会上承诺的践行。接下来，杨老板将拉开密集贱卖资产的序幕。

有媒体报道称，除了广州国际金融城地块外，碧桂园在广州还有白鹅潭国际金融中心、广州大学城智慧谷等项目，也被打包摆上了货架。

在粤港澳大湾区多个城市，包括未开发或待开发地块、已建成商业综合体、产城项目以及在运营酒店等，碧桂园都在出售计划中。

回想年初，包括许家印等一众大佬都称，任何时候绝不贱卖资产。可现实的骨感，让此等言论，沦为了打脸嘴硬的笑谈。

现在的问题是，即便是贱卖，怕是也少有人问津。像九毛九这样的“外行”，能有多少?

况且，九毛九表示，之所以有这笔交易，因为其目前仍在租用办公楼。往后，有意将总部迁至目标物业。