杨扬洋“治污脱困”，能建城发地王窟窿有多大？

@房财经 程姗

当桂桐生被调走之后，杨扬洋能否接掌能建城发，成为一个疑问。

这个答案，等了长达6个月。

2022年7月8号，中国能建党委书记、董事长宋海良亲临能建城发，任命能建城发总经理杨扬洋担任董事长。

在现场，宋海良提到这次干部调整，综合了三个需要：班子建设、治污脱困、改革发展，要把能建城发打造成“一流的城市综合开发运营商”。

宋海良要去地产化。

能建城发全称为中能建城市投资发展有限公司，其前身为中国葛洲坝集团房地产开发有限公司。在今年3月15日，已经变更了工商登记的名称。

如何“治污脱困”?这是宋海良给杨扬洋提出的大课题。

在何金钢执掌葛洲坝地产的12年里，不仅规模上落后于多家央企地产商，而且还背上了"地王专业户"的名头。这显然与央企追求的稳和底线思维不合拍。

地产外行桂桐生接任的两年，恰好遇到中国能建整合葛洲坝集团，并没有多大的施展空间。如今，带领能建城发的责任，只能落在战投出身的杨扬洋身上。

他要解困的第一场仗，是尽快卖掉地王上的豪宅，首当其冲的是，位于北京丰台区的中国府项目。

去化艰难困局

中国府，是北京丰台区花乡樊家村危改6号项目的案名，也被演化成葛洲坝地产高端产品系——国府系，在合肥和南京也有。

这个案名霸气测漏。如果有人问你，住哪儿?"住在中国府"，这会是什么感觉?

好大一个地名。曾经，华润置地在北京也打算做一个地产项目，案名定为“北平府”，后来不知何故作罢了。

关于清理整治“大、洋、怪、重”等不规范地名，民政部、公安部、自然资源部、住房城乡建设部、交通运输部、国家市场监管总局曾在2018年底发文。

当时，北京中国府撞到枪口上，在宣传推广上比较低调，但硬是扛了下来，没有换掉“中国府”这个名字。

像给小孩子取名一样，名头太大，往往成为一种负担。北京中国府，就属于这一类。

暂且不表它的产品力，先看看其成绩单。

在北京市住建委官网上查询，葛洲坝“北京中国府”当年的备案名称为“紫苑嘉园”，目前列表显示有三个预售证，分别2019年5月18日、2021年1月28日和2022年7月29日取得。

点进首批入市的楼盘信息可以发现，2019年该项目共有1#、3#、8#三栋商品住宅楼被批准销售，总面积为19643平方米，拟售价格分别为117147.87元/平方米、105299.54万元/平方米、116975.18元/平方米。

有媒体披露，到2021年11月初，首批预售的“北京中国府”豪宅去化率仅约15%。截至目前，这三个楼栋的项目预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。

再来看2021年的预售楼盘，一共有5楼栋494套房源，售价区间为114952.27元/平方米-119146.19元/平方米。这494套中，只有75套住宅(叠拼)，其余为库房。截至目前，住宅还有51套未售，去化率为32%。

而7月29日新取证的楼栋，一口气拿出8栋楼，共计580套——其中住宅96套(叠拼)，至今销售业绩为0。它们的单套建筑面积约287平方米，售价在2800万到3000万之间。

由于去化压力大，尽管旧货还没卖完，杨扬洋需要拿出新货，让富人们有更大的选择余地。位于北五环的恒基天汇也开盘了，它们的目标客群其实都是一拨人。

北京中国府已经开盘三年了，如今有新货上市，操盘者最近搞了一个新品样板间开放活动，请了一些设计师和京城媒体大佬站台。这种老套路的营销活动，多为自娱自乐。

一堆存货，杨扬洋该怎么办?

算不过的账本

在何金钢时代，葛洲坝地产提的最多是“5G科技”。他本人也醉心于产品研发。

这个“5G科技”，主要包括绿色健康(GREEN)、德系精(GERMAN)、工业集成(GATHER)、智慧互联(GRASP)和服务增值(GAIN)五大子系统，涵盖业内先进的110余项技术。

经历了桂桐生，再到杨扬洋，“5G科技”概念已经逐渐淡化了，中国府的标签已经不再明显，除了“中国府”三个字。

也正是因为如此，北京中国府新品出来后，才会搞一个再常规不过的营销热身。

曾经中国府项目的科技标签，何金钢居功至伟。地王应该有地王样子的产品，而不粘高科技，更加无解。

2015年10月，在北京市一场历经104轮竞价的土拍中，葛洲坝地产最终以49.5亿元总价和配建4.1万平方米保障房摘走丰台区花乡樊家村危改地块，楼面地价高达7.5万元/平方米。

2016年6月份，葛洲坝地产在合肥以15.89亿元价格获得滨湖地块，楼面价为每平方米2.21万元;以24.36亿元价格获得省府地块，楼面价达到2.2万元。这两块地均创造了楼面价地王。

2017年6月份，葛洲坝地产以43.18亿元价格拍下杭州蒋村地块，该幅地块以3.17万元/平方米楼面价创下西湖区楼面价地王。

葛洲坝地产有一笔糊涂账。

有许多人曾给葛洲坝南京中国府算过一笔账：项目地价45213元每平方米，如果按照6000元每平方米的建安成本来算，再加上“5G科技”，约10000元每平方米的装修费用，它至少要卖到65000每平方米才能收支平衡。

这也是宋海良指出能建城发要"治污脱困“的原因。

包括北京中国府，由于去化率低，项目全部卖出去也是回本。有人测算，北京中国府卖不到15万元/平方米，否则项目不赚钱。

如此巨大的价格落差，市场普遍担心未来交房时出现施工、材料、园林以及“5G科技”等方面的减配问题。

在能建城发的官网上，北京中国府已经被介绍为"葛洲坝·西三环丽泽墅"，而"三环有墅"成了最大的卖点，而这个墅，其实就是叠拼，不是真别墅，每栋6层3户的那种。

三易掌门人

做企业，最怕的人事不断更迭。

三年来，从葛洲坝地产到能建城发，从何金钢到桂桐生，再到杨扬洋，从专业人士到非专业人士，再回非专业人士，很是折腾。

2020年4月份，何金钢去职葛洲坝地产董事长，桂桐生接任;葛洲坝股份战投部主任杨扬洋出任葛洲坝地产总经理。

“电力”+“战投”组合，曾让业内以为这是葛洲坝地产要发展崛起的信号。但很快，中国能源建设吸收合并上市公司葛洲坝，葛洲坝地产并入中国能源建设，这意味着桂桐生的离场成为定局。

2021年1月17日，桂桐生被调任葛洲坝水泥公司任董事长。半年之后，杨扬洋才被扶正。

公开资料对杨扬洋的着墨并不多。他圆脸，短发，戴一副无框眼镜，历任中国葛洲坝集团股份有限公司PPP事业部总经理、中国葛洲坝集团股份有限公司战略与投资部主任。

最近，杨扬洋在一次会见兄弟公司的活动中表示，能建城市发展公司牢牢把握全新定位，全力融入能建、服务能建、支撑能建，坚持全方位协同的目标方向，重点推进协同一体化项目，扎实推进协同一体化发展。

杨扬洋出奇地低调。在能建城发官网的董事长致辞里，甚至没有自己的署名，这在央企里十分罕见。

经过三轮董事长的更替，能建城发的管理团队重新洗牌。王良、王洋、郑梓扬、焦家海、汪涛、杨中军为副总经理，徐海伦为总经理助理。

十分奇特的是，能建城发没有设总经理一职。这仿佛又回到了何金钢时代，杨扬洋一人大权独揽。