黄如论和张雷的第二次握手

@房财经 李琦

猫有猫道，狗有狗道。

前几天，中海物业、万物云、绿城服务和长城物业的掌门人聚首，联合发布了《住宅物业服务倡议书》，直击痛点，试图为物管行业正名。

但碧桂园服务没有凑这个热闹。它是中国最大的住宅物业服务商。或许是因为股价从80多港元跌到16.7港元，要保持低调的姿态。

一起发个倡议书，物管巨头们站在行业的制高点，思考整个行业的发展命运。

它们说，物企要走专业独立自主发展之路才能可持续发展。这是一句十分正确的话，没毛病。问题是，现在大部分物业企业，主要是靠开发商爸爸免费提供服务面积。

这是大型物企们的呼声。但更多的蚊蝇企业，选择如何生存下去。若不想被并购，那么就抱团取暖吧。

眼下，就有这么一例。

11月21日，第一服务（02107.HK）拟1.80亿港元收购世纪金源服务集团有限公司8%股权。

没用现金，是换股。

第一服务按发行价每股0.68港元，向世纪金源服务配发合共2.64亿股代价股份。而2.64亿股占第一服务控股发行前总股本比例是26.4%，占扩大后已发行股本约20.88%。

你中有我，我中有你。待收购完毕后，世纪金源服务用8%股权，换取了第一服务20.88%股权，成为第二大股东。

而第一服务老板张雷和董事会主席张鹏，对第一服务的持股比例减少了，分别从33.49%、17.08%，稀释为26.50%、13.51%。他们是一致行动人士，合计占股40%左右。

这笔交易，到底是贵还是贱？

曾经有过一笔交易，可以做个参照。2020年底，自然人马涛曾认购世纪金源服务8%股权，斥资约2552.5万港元现金。当时，世纪金源服务准备去港交所上市，但递交了两次招股书，没有下文。

而此番第一服务控股获取世纪金源服务8%股权的代价约为1.80亿港元（1.61亿元人民币），是马涛的7倍多。因为时间过去两年，用绝对值很难比较。

根据公告，2019年-2021年，世纪金源服务的收益分别约为10.58亿元、12.89亿元，以及18.00亿元，对应期内的净利润分别约为1.81亿元、2.49亿元，以及2.88亿元。

马涛2020年入股时，世纪金源服务的估值约3.19亿港元元，市盈率为1.15倍；第一服务2022年入股时，世纪金源服务的估值约22.4亿港元（以2021年财报为参照），市盈率约7倍。

而世纪金源服务购买第一服务股权的市盈率是多少？

2021年，第一服务实现收益11.2亿元，同比增44.4%；年内利润约3360万元，同比减少约66.3%。以目前第一服务的总市值6亿元来计算，市盈率为17.85倍（以2021年利润为参照）。

世纪金源服务花1.8亿港元，是按照第一服务8.6亿港元估值，其市盈率约为23.29倍。

从这个角度看，世纪金源服务买贵了，第一服务占便宜了。但因为2022年财报没有最终出来，这种比较意义不大。依照目前全行业的估值，市盈率10倍左右属于正常范围。

两家物企之间换股，这已经是张雷和黄如论的第一笔生意。五个月前，黄如论的儿子斥资近5000万元，从张雷手中购买了代建公司。

不妨打开脑洞，大胆地设想一下这次换股，两位老板在图什么呢？

世纪金源服务上市遥遥无期，第一服务至少是家上市公司，入股它，至少半只脚踏进去了。现在物业行业比较低迷，说不定正是抄底的好时候，黄如论还不用花现金。

像世纪金源服务和第一服务的交叉持股，物业行业在资本市场联姻的现象比较普遍。如：龙湖集团持有绿城服务约10%股份，绿城服务收购中奥到家18.67%股份。有的是为了投资，有的是未来业务协同。

但张雷和黄如论的交易，可能想象空间比较大。