剧本大师王文学，给债权人画了一个千亿大饼

@房财经 李琦

王文学是个剧本大师，白纸上勾勒几笔，一千亿资本就变来了。

12月14日，华夏幸福做了一个排列组合，把两个轻资产板块化作“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，用以偿债资源与公司债权人实施债务重组。

一个是物业管理服务，一个是轻资产代建，第三方预测估值分别为500亿元和521.4亿元。这次被华夏幸福以八折或七五折的价格实施债务重组，可帮化解400.39亿元债务。

估计连王文学的老臣们都不相信，老板就这样搞来了1000亿元？

这就是老板和打工者的区别。人有多大胆，地就有多大产。

在经历了平安集团断奶危机后，华夏幸福陷入债务危机，须清偿2192亿元金融债务，通过“卖、带、展、兑、抵、接”等六种方式清偿。

截至2022年11月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元，金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元。

一年多来，王文学潜心研究，能救自己的，只有自己。

盘一盘华夏幸福的家底，住宅板块是没有故事的，招商运营是老本行，资产管理更是虚头巴脑。多年的商海打拼，王文学敏锐地嗅到，物业管理和代建运营，不仅模式很轻，关键是故事足够地性感。

在2022年7月5日，华夏幸福举行战略宣贯大会，王文学在会上宣布，华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，在2022-2025年完成全面转型。

华夏幸福化债的新故事，就是从那个时候开始的。

新瓶装旧酒。“幸福精选平台”以华夏幸福所持有的下属公司幸福基业物业服务有限公司100%股权、深圳市伙伴产业服务有限公司60%股权、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权搭建。

按照中报数据，幸福基业物业在管面积1.6亿平方米，加上其他两家约2亿平方米。2021年，它们的营收36.41亿，净利润2.3亿，净利率6.3%；2022年前三季度，它们的营收21.4亿，净利润4887.4万，净利率2.3%.

在管面积2亿平方米左右的，总市值最高的融创服务125亿，最低的合景悠活是38.09亿。而幸福精选平台估值是500亿元。

500亿元是个什么概念？

目前能达到这个市值量级的，只有三家，华润万象生活878亿港元、碧桂园服务673亿港元和万物云605亿港元。它们的市盈率分别为37倍、12倍和28倍。

而幸福精选平台呢？拿2021年的数字来测算，市盈率高达217倍。曾经物业股最疯狂的时候，最高也不过110倍左右。

试问，王文学的底气从哪里来？

再看看“幸福优选平台”，完全是"新酒加新瓶"。

它旗下有6家公司，华夏幸福产城(北京)运营管理有限公司100%股权、北京幸福安基建设管理有限公司100%股权、北京幸福安家企业管理服务有限公司100%股权、北京幸福蓝线企业管理服务有限公司100%股权、幸福慧智(北京)企业管理服务有限公司100%股权、幸福智算(北京)企业管理服务有限公司100%股权搭建。

它们都是代建公司，都有一个特点，都是2022年下半年成立的，连审计报告全是空白页，没有财务数据。

为了制造一片繁荣的景象，一向低调的王文学，允许通过微信号、海报等形式，来宣传华夏幸福的代建成果。其中最著名的，是9月14日中标沈阳恒大文旅城，建筑面积72万平方米。

从中标到项目服务结束、再到收款，是一个漫长的过程。目前尚不清楚幸福优选平台到底拿了多少项目。

外界可以拿业界公认的最优秀的代建公司绿城管理来比较，看看幸福优选平台的泡沫有多少？

2021年绿城管理实现营收22.432亿元，同比增长23.7%；归母净利润5.65亿元，同比增长31.9%。

截至2022年12月16日，绿城管理的市值为120亿港元，市盈率15.3倍。它2021年代建项目的管理合约总建筑面积达8468万平方米，在建面积达4404万平方米。

而成立才数月的幸福优选代建公司，一出来就是521.4亿元的估值。王文学像他的名字一样，剧本的文学水平很高，很敢讲故事。

舍不得孩子套不到狼。

为了打消债权人的疑虑，王文学给出两个姿态。

一是，自己带头掏钱去换股。他掌控的华夏控股，拟以12.6亿元债权本金及利息换取“幸福精选平台”3.53%股权；他控制的知合香港，以2345.2万美元债权本金及其利息换取“幸福精选平台”0.44%股权。

二是，破釜沉舟，把高管们捆绑进来。华夏幸福拟把两个平台各不超过30%股权实施员工股权激励，授予价格为一元一股。

王文学导演了一出好戏。精明的债权人，是否已经看清楚了。