华润置地端了吴向东的“根据地”

@房财经 程姗

风水轮流转。

2019年，当人生巅峰的吴向东公然向华润置地挖人，从“大解放区”到他新建立的“根据地”时，他万万没有想到，仅仅只过了3年时间，现实就将他曾经的豪言与壮举，敲击的七零八碎。

而今，在华夏幸福的“新根据地”不仅没有建成，吴向东却不得不弯腰，向老东家求助，将其一手打造的华夏幸福南方总部旗下资产，再交予华润置地的“大解放区”。

究竟是吴向东当年的话太满，自己打了自己的脸，还是商战中又一出经典的无间道。

吃瓜群众，只能当戏来看。

华润置地收回“版权”

12月28日晚间，华夏幸福公告，拟向华润置地转让下属公司华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权。

华夏幸福拟向华润置地，转让持有的对前述标的股权公司的142.33亿元往来债权，其中股权转让价款为4元，债权转让价款为124亿元。

而华润置地，将间接取得上述标的股权公司开发的武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，以及标的股权公司下属的子公司。

华夏幸福表示，本次交易是基于化解公司债务风险，在《债务重组计划》总体安排下实施，相关资金将主要用于公司及下属公司金融债务偿付，有效推动公司债务重组落地实施。

交易完成后，标的股权公司将不再纳入华夏幸福合并报表范围，预计形成税前亏损约21.3亿元。当年这三个项目拿地价分别为116.25亿元、19.49亿元、63亿元，总价高达198.74亿元。

事实上，早在今年7月份，市场就传出消息，华润置地要收购华夏幸福武汉长江中心项目。这是一个半拉子工程，有很深的华润置地色彩。

它的操盘者，正是从华润置地跳槽至华夏幸福的吴向东。

2019年9月，吴向东带领一批华润置地旧部，在华夏幸福再造一个"万象城"。而武汉长江中心就是他是首秀，总建筑面积163万平方米，拟建设25万平方米购物中心、近400米高的写字楼、行政公寓、高端住宅等，总投资300亿元。

这是吴向东进入华夏幸福的第一个大动作。当时，他离开华润置地约7个月。

此后，在吴向东的主导下，华夏幸福还先后拿下了南京大校场项目、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭等多个商办综合体项目。

从住宅开发到产业新城运营商，华夏幸福跨入了一个新的领域。而这个新领域，王文学全仰仗吴向东及他从华润置地带来的团队。

为了能在华夏幸福实现再次腾飞，吴向东当年不惜公开向老东家华润置地“开炮”。他曾在2019年华润置地的新春年会上，公开挖人：“热烈欢迎你们从大解放区到我领导下的新的根据地来，只要你们不嫌局面小、条件差、工资低。”

最终，华润置地陆陆续续有超过30人，追随吴向东来到华夏幸福。职务最高的是他的铁杆华润置地原执行董事、高级副总裁、首席财务官俞建，出任华夏幸福联席总裁。

可随着华夏幸福的暴雷，今年4月份，吴向东辞去联席董事长、首席执行官兼总裁职务，但至今仍留在华夏幸福处理南方总部事务。而此次双方交易的背后，吴向东起到了关键的推动作用。

可以说，兜兜转转3年间，从公开炮轰挖人开始，到期待二次腾飞，再到华夏幸福暴雷吴向东梦想搁浅。

最终，事情似乎画了一个圆。

王文学和华夏幸福无疑成了最大的输家；吴向东“背叛”未成再施“反间”，但也出局；而忍气吞声的华润置地成了最大的赢家，它收回了原本属于自己的“版权”。

华夏幸福重组提速

从2020年底华夏幸福出现资金危机，拉开其暴雷序幕开始，时间已过去了整整两年。

在漫长且经历2022年行业硬着陆的背景下，王文学和华夏幸福在债务重组的路上，一直龟速蹒跚不前。

但随着11月国家针对房地产不断利好消息的出台，华夏幸福也明显加快了债务重组的步伐。

截至2022年11月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元，已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计114.19亿元。

12月1日，华夏幸福拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

而到了12月中旬，王文学更是对外放出了一个大招。

华夏幸福把两个轻资产板块化作“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，用以偿债资源与公司债权人实施债务重组。

一个是物业管理服务，一个是轻资产代建，第三方预测估值分别为500亿元和521.4亿元。这次被华夏幸福以八折或七五折的价格实施债务重组，可帮化解400.39亿元债务。

王文学此举一度被外界认为“耍流氓”。

“幸福精选平台”以幸福基业物业服务有限公司100%股权、深圳市伙伴产业服务有限公司60%股权、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权搭建。

加一起的在管面积为2亿平方米左右。与这个在管数值对应的是，总市值最高的融创服务125亿，最低的合景悠活是38.09亿。

“幸福精选平台”估值是500亿元。目前能达到这个市值量级的，只有三家，华润万象生活878亿港元、碧桂园服务673亿港元和万物云605亿港元。它们的市盈率分别为37倍、12倍和28倍。

拿2021年的数字来测算，“幸福精选平台”市盈率高达217倍。曾经物业股最疯狂的时候，最高也不过110倍左右。

“幸福优选平台”下面的资产则是代建公司。都有一个特点，全是2022年下半年成立的，连审计报告全是空白页，没有财务数据。而521.4亿元的估值，是怎么算出来的？

尽管王文学吃相不雅，但在化解华夏幸福债务上能发挥功效，却也无可厚非。

在境外债方面，12月2日，华夏幸福发布公告称，其在境外发行的美元债券目前存续总额为49.6亿美元。83.64%的持有人已签署境外《重组支持协议》，其中持有原始债券本金13.15亿美元持有人，选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。

此外，在处理资产的频率上，华夏幸福进入12月也开始明显加快节奏。

12月26日晚间，华夏幸福公告，公司下属全资子公司拟向固安产发产业港投资有限公司、固安产发教育投资有限公司转让四项资产，总价款合计为9.99亿元。

半个月前的12月8日，华夏幸福公告，下属全资子公司拟向大厂回族自治县国宏运营管理有限公司转让名下所属产业园等四项资产，总价款合计6.93亿元。

现在，随着华夏幸福南方总部资产的出售，一切似乎尘归尘、土归土。

王文学继续在化债的路上前行；华润置地接下来处理半拉子工程；而吴向东，也为自己一手种下的恩怨，划上了一个句号。