商户联合停业，红星美凯龙雪上加霜

@房财经 王小时

木匠出身的车建新，正翻越着人生史上最大的障碍。

自1982年16岁走出家门，学艺木工开始，在过去的30大几年的时间中，车建新一路顺风顺水。

从青龙木器厂，到后来的红星家具城，再到后来的红星美凯龙……窥探车建新的发家史，与其他众多改革开放背景下成长起来的民营企业家一样，得益于自身的胆大勤奋，更受馈于时代背景下的各种红利。

然而，世事在变。

当房地产行业持续上行时，通过拿地盖楼，将外表靓丽的红星美凯龙家居商场出租给不同的家居建材品牌，坐收“包租公”的渔翁之利。

车建新一手打造了“独具一格”的中国式家居连锁卖场模式，也让其财富扶摇直上，身家最高达到385亿元。

但硬币有两面。

红星美凯龙本质上重金拿地加收租的土地开发自持重资产模式，在整个行业陷入衰退的节奏时，弊端凸显。

当时间的跨度即将进入2023年，车建新和红星美凯龙，却迎来了暗潮涌动的时刻。

商户退租加低位减持

2022年年末，发生在红星美凯龙和车建新身上的大事，有两件。

一件是红星美凯龙武汉市场的商户闹着要退租；另一件是，车建新控制的红星红股，将开始大量减持红星美凯龙股票。

12月23日，武汉市装饰建材家居发展商会（下称武汉商会），发布了一份《告红星美凯龙卖场通知书》。决定在汉西红星、卓刀泉红星、竹叶山红星、汉阳红星、舵落口红星等红星美凯龙于武汉的五大卖场，自12月24日开始统一关停店面，不再营业。

商户“罢工”的原因，是疫情导致商场内客流极少，武汉商会希望红星美凯龙能为商户降租减压，但在与其沟通中无果，无法达到商户期望值，因此只能停业。

据了解，武汉商会的名誉会长单位为马可波罗瓷砖，会长单位为索菲亚，联席会长单位有大自然地板、新思维睿泓装饰、蒙娜丽莎瓷砖、九牧厨卫等总共多达30多家企业。

对红星美凯龙和车建新而言，这不是一件小事儿。

2022年前三季度，红星美凯龙总营收为104.8亿元，同比下滑7.67%。其中自营业务收入64.19亿元，同比增长2.8%，占总营收的61.25%，毛利率为74.4%。

换句话说，在大环境驱使下，尽管红星美凯龙营收在下滑，但其自建商场靠收租金的业务反而增长了2.8个百分点，并且毛利超过70%。

而现在随着商户不愿再给房东打工，此事件一旦扩大，将直接影响到红星美凯龙的基本盘。

这边商户逼宫的事件还没处理干净，那边车建新也忙着开始减持套现。

12月25日，红星美凯龙发布公告称，控股股东红星控股及其一致行动人西藏奕盈，拟通过集中竞价、大宗交易方式减持，总计不超过红星美凯龙总股本3.41%的股份。

截至公告日，红星控股及其一致行动人，合计持有红星美凯龙26.37亿股，持股比例为60.55%。其中，红星控股持有26.18亿股，比例约为60.12%；西藏奕盈持有公司1800万股，比例约为0.41%。

按照上述计划，红星控股6个月内减持股份共计不超过1.31亿股。其中，通过集中竞价交易减持数量不超过4354.7万股，通过大宗交易方式减持数量不超过 8709.4万股；西藏奕盈6个月内减持股份不超过1800万股。

也就是说，西藏奕盈此次减持后，将清仓红星美凯龙股票。而折合成红星美凯龙12月28日最新的股价4.81元／股，此次控股股东减持，将套现7.17亿元。而这个价格与年初的股价相比，近乎腰斩。

低位持仓，高位套现，这是基本逻辑。而选择在市场最低位的时候减持，无疑，车建新和红星美凯龙没钱了。

重资产和轻收租

世间万物，皆为因果。

1997年，当车建新带着女儿吃肯德基时，看到现代餐饮连锁企业的规范化运作时，大受震撼。这也在他在心中埋下了家居建材，也要连锁标准化的种子。

红星美凯龙就在彼时时代背景与灵感下，孕育了出来。

常州人车建新不仅学习麦德龙，给企业起了一个洋气十足的名字，并且在整个商场的设计上，远离了传统集贸市场的低端形象，转而为高大上的全玻璃外立面，搭配五光十色的霓虹灯光。

积木式的红星美凯龙商场造型，十足吸睛，让人过目不忘。仅凭借此点，红星美凯龙高端的形象，已经在消费者心中入木三分。而它选择的供应商对象，也都是高端品牌。

供需两端准确的把握，让红星美凯龙迅速做大。到2008年，已在全国拥有50家连锁大商场，销售规模超过200亿，稳坐国内家居行业头把交椅。

但是，这背后的一切，都是在重金拿地的基础上进行的。

车建新曾公开表示，红星美凯龙开一家新商场的成本为5亿元左右。2014年至2017年，红星美凯龙经营商场数量分别为157家、177家、200家、256家，平均每年新增近25家。

按此计算，每年新开店的成本则高达125亿元。一面要跑马圈地需要大量资金，一面是传统的收租创收。收入能覆盖开店速度吗？

答案显然是否定的。

对车建新而言，只能通过各种融资举债来支撑红星美凯龙的扩张。2015年6月底，红星美凯龙登陆港交所，但上市后的红星美凯龙，因其重资产模式，一直不受香港资本市场的待见。

市值一直偏离车建新的预期，为此，他曾在多个场合公开抱怨市场对其不公。但殊不知，市场并非对红星美凯龙存有偏见，而是其本质上的收租模式，与重金拿地盖楼之间的利益不匹配。

2018年初，车建新如愿以偿，将红星美凯龙再次送入A股行列。香港内地两地上市，车建新和红星美凯龙开始登顶。

到2019年末，红星美凯龙旗下共有337家家居建材商场，超越万达，成为全球数量最多的商业MALL运营商。

然而，站在行业之巅的车建新，背后付出的则是重金拿地，导致红星美凯龙的债台不断高筑。

2015年-2020年，红星美凯龙的总负债从356.14亿元增长至804.5亿元，资产负债率从48.25%上扬到61.16%，2020年支出的利息费用甚至高于净利润。

内忧外患

截至2021年末，红星美凯龙总负债率57.44%。尽管相对上年有所降低，但长期以来的巨额负债，加之行业突变，已经让车建新很难轻易脱身。

截至2022年三季度末，红星美凯龙总负债759.77亿元，较上年末减少35.1亿元，负债率56.85%。

数据上看，负债率在不断地缓慢降低。但这反而不断增加了车建新和红星美凯龙的压力。与开发商一样，同样面临着营收利润的不断下滑，以及融资通道的锁死。

2022年前三季度，红星美凯龙归母净利润为13.18亿元，同比下滑36.2%。其账面资金为57.4亿元，易于变现的交易性金融资产为10.02亿元，而短期银行贷款和一年内到期的非流动负债，合计高达96.1亿元。在手现金早已不能覆盖短期负债。

不仅如此，红星美凯龙的融资通道也在进一步锁死。从2020年三季度开始，红星美凯龙的现金流只有一个季度是净流入，其他时间都是流出状态。

三季度报告显示，红星美凯龙投资性房地产的规模为963.23亿元，这其中有850亿元被质押担保，用于获取贷款或者发行证券，占比为88.24%。

在自身已经危机重重的时刻，红星美凯龙还向外不断提供这财务借款。截至三季度末，合计计提了1.5亿元的坏账准备。向外提供财务资助的总余额为27.7亿元，有9.69亿元已逾期，未到期的也有3亿元进行了展期。

雪上加霜的是，作为控股股东的红星控股，已将其持有的大多数红星美凯龙股份，进行了质押。

截至目前，红星控股及其一致行动人车建兴、陈淑红、车建芳等，合计共持有红星美凯龙26.37亿股，占总股本的60.55%；累计质押股份总数为18.58亿股，占红星控股及其一致行动人合计持有红星美凯龙股份总数的70.46%，比例为42.66%。

自身企业的发展遭遇了困境，而车建新在外部的投资形式同样不容乐观。

2022年年初，当黄红云和前妻陶虹遐因金科股份的股权，争的你死我活时，车建新以白衣武士的身份出现了。

他通过旗下红星家居集团及广东弘敏，合计入股金科股份11.14%股份，并与黄红云、金科控股一道组成一致行动人，为金科股份的实际控制人。

如今看来，此举拯救了陶虹遐，而车建新不管出于什么目的入股金科股份，但结果是，他被套了。从年初至今，金科股份的股价已经腰斩，跌幅超过5成，总市值仅剩下100亿元。

目前的金科股份，也早已风雨飘摇。最新的消息是，其3.25亿美元优先票据的利息，已经违约。截至11月末，金科股份并表口径有息负债约为652亿元。

截至目前，广东弘敏共持有金科股份4.81亿股，已经全部被质押且被司法冻结。

此外，早在2021年，车建新就已开始断臂求生。该年7月18日，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，获取红星地产70%股权，作价40亿元。

虽贵为央企，但远洋集团日子也不好过，今年以来也是雷声频频。有消息称，去年的交易说好的价格，车建新却没有拿到真金白银。为此，一度传出红星控股起诉远洋集团又撤诉的消息。

得益于时代的红利，又折戟于时代的淘沙。属于车建新的时代，会就此过去吗？