当代置业亏损23亿！老板张雷甩雷，张鹏扛旗

@房财经 胡海波

履新董事会主席整整50天，张鹏终于赶着2022年的尾巴，向公众交出了当代置业2021年的成绩单。

12月29日晚，当代置业发布了2021年全年业绩公告。收入下滑、利润亏损、负债率奇高——没有奇迹发生，又一个典型的暴雷房企财报。

但当代置业的2021年的财报，是一份特殊的财报。它并没有被独立第三方会计审核机构直接认可。

其独立核数师表示，不对当代置业的2021年财报发表任何意见，“因报告内诸多不确定因素的潜在相互作用，及对财报可能产生的累积影响，我们无法就此报表达成审核意见。”

最终，该财报也只能在当代置业审核委员会的监督下，就此诞生。

净负债率301.4％

截止2021年末，当代置业资产总值776.19亿元，其中非流动资产142.63亿元，流动资产633.56亿元；总负债707.85亿元，其中非流动负债25.61亿元，流动负债682.24亿元；总负债率91.2%，较2020年69.52%，大幅提升21.68个百分点。

在张鹏的治理下，当代置业创造了一个大大的尴尬——流动负债超过流动资产48.89亿元。

这直接导致其净负债率，由2020年末的95.7%，上升至2021年末的301.4％；流动比率从2020年末约1.23倍，下降至2021年末的0.93%。

流动负债中，包括优先票据人民币84.79亿元，银行及其他借款134.5亿元，公司债券7.11亿元，以及索偿和诉讼拨备2.64亿元。

2021年，当代置业三条红线，严重超标。而销售方面，同样乏善可陈。

2021年，当代置业合同销售360.5亿元，较2020年下滑14.6%；总营收114.5亿元，同比下滑27.26%；毛利6.54亿元，同比下滑82.72%；净利润亏损23.3亿元，同比下滑308.6%，其中归母净亏损20.54亿元，少数股东亏损2.75亿元。

业绩下滑的原因，当代置业表示于交付的建筑面积减少及平均售价减少，导致营收同比减少约44.2亿元。

但与业绩下滑对应的是，当代置业2021年销售开支不仅没降，反而在增长，为6.654亿元，较2020年5.831亿元，增长14.1%。此外，行政开支同比也只减少了5.9%。

截止2021年12月末，当代置业在手现金40.12亿元，较2020年同期140.92亿元，大幅减少71.5%；而相应的总借款为245.46亿元，同比仅减少0.2%，包括银行及其他贷款153.57亿元、优先票据84.79亿元、公司债7.11亿元。

债务不容乐观

独立核数师之所以不发表意见，很大的原因在于，张鹏和当代置业并没有就其债务问题，给外界一个明确的答案。

2021年10月25日，当代置业逾期未付2019年美元票据III的未偿还本金，涉及总额约2.5亿美元。该票据的违约，亦触发了当代置业所发行账面值为10.915亿美元的其他优先票据发生交叉违约。

当代置业表示，一旦债权人要求立即赎回优先票据，其将无法满足要求，债权人有权接管相应的担保资产。截至目前，2019年美元票据III的债权人，尚未有人行使其权利。

此外，当代置业亦违反了与银行及其他借款有关的若干契约，总金额为52.63亿元，须按要求于2021年12月31日偿还。上述借款包括银行及其他借款8.04亿元，贷款人已要求于2021年12月31日提前偿还。

截至2021年12月31日，当代置业账面值7.11亿元的公司债，已于2022年7月30日到期，目前展期至2023年7月30日。

另外，因各种原因而卷入的诉讼及仲裁案件，当代置业于2021年12月31日，已就索赔及诉讼计提拨备2.64亿元。

基于上述内容，张鹏和当代置业董事正推行债务重组计划。

其中境外债方面，债权人已同意重组未偿还本金13.42亿美元，以及现有优先票据截至重组生效日期的所有未付利息。

重组代价包括，现金赎回约2300万美元；分5批发行新票据，以取代现有优先票据，时间为1-5年不等。第一批优先票据8000万美元，将于计划完成日期后第一年偿还。

此外，可选择以实物的形式，支付未来两年的利息。目前当代置业正进化出售一件合营企业所持的若干项目，该等项目的账面值占其总资产的不足1%。

截至目前，重组工作尚未完成，当代置业正在寻求债权人的书面同意，将最后截止日期进一步延长至2022年12月30日。

但可预期的未来，当代置业的债务重组之路并不好走。其也在年报中坦诚，其能否持续经营将取决于以下因素。

在完成境外债重组计划后一年内，偿还第一批优先票据8000万美元；2023年7月30日前，偿还7.11亿元已经展期的公司债券；成功与贷款人进行债务续期维持现有的融资关系的同时，对方能继续提供资金，并不要求偿还其他借款，直至产生充足的现金流。

张鹏扛旗

在年报中，张鹏表示：“未来将深刻反思、深切复盘，刮骨疗伤、祛除顽疾，充分利用止跌企稳的大环境和房地产政策持续落地，全力纾解债务风险，恢复正常经营，尽快让公司回归安全、良性、健康的发展状态。”

但是，留给他的时间真的不多了。

11月9日，当代置业发布公告称，张雷不再担任董事会主席，同时仍继续担任执行董事。总裁及执行董事张鹏获委任为董事会主席。

张雷和张鹏，是地产圈一对神奇的组合。光看名字，不知情的人会以为二人为亲属或兄弟，但实际上，张雷是老板，张鹏则是打工者。

但与其他任何房企不同的是，虽没有血缘关系，但张雷、张鹏的关系却胜似亲属。且二人兼具文人气质，张雷从一开始就将当代置业打造成绿色建筑的名片，而张鹏则因记者出身的关系，时常在其个人公众号上发表人生感悟。

张鹏宁夏人，回族，毕业于北方民族大学。曾因采访老板张雷，两人聊的非常投机。于是，张老板向他发出了邀请。

2001年，张鹏加入当代置业，从内刊《当代人》杂志开始，在不同岗位历练，期间任职当代置业人力资源中心首席人事官。

自2013年当代置业上市后，张雷开始隐居幕后，常年居住国外，其前台的工作逐渐交由张鹏负责。

截至目前，张雷家族是当代置业及第一服务的实控人。张雷担任当代置业的执行董事，而张鹏则担任当代置业的董事长和总裁，以及第一服务控股的董事长。其中第一服务控股，张雷与张鹏分别持有39.56%和17.08%的股权，二者为一致行动人。

赶在人人都加杠杆一路狂飙的年代，才子张鹏也只能随波逐流。早几年，他在接受采访时也曾说：“我们是一个高周转的企业，高负债并不可怕，可怕的是资产质量不好，产品不好没有人要，那就麻烦了，没有流动性就会陷入困境。”

正因为杠杆加的太重，在他的治理下，一直小而美差异化发展的当代置业，也难逃暴雷的命运。

2022年初，张鹏曾感慨，2021年无比煎熬，尤其最后几个月，喝了前四十几年没有喝过的酒，流了前四十几年没有流过的泪。

但即便如此，作为亲自把当代置业送上暴雷行列的他，也不得不用他并不怎么高大的身躯，来扛起当代置业的债务大山。

好在，无论何时，他背后站着一个永远任由他操持的老板。