许家印再“画饼”，恒大化债路上迈出一小步

@房财经 胡海波

许家印和他的中国恒大，终于向世人披露了暴雷以来，最为详尽的内部情况。

3月22日晚间，中国恒大发布公告，对其及恒大物业、恒大新能源汽车、天基集团等主要成员企业，当下的债务重组进展、各项财务指标、未来发现规划等诸多方面，进行了一一说明。

从发生债务危机至今，恒大和许家印早已被千夫所指。面对巨额负债，其诸多悬而未决的谜团，一直是外界时刻关注的焦点。

而这份出自恒大自撰的公告内容，虽然缺乏了审计机构的核实，也在很大程度上，让外界看到了恒大当下尽可能真实的一面。

整体来看，恒大在整体化解危机的路上，已有了一小步进展。可压在其身上的大山，依旧显得沉重，且无法逾越。

境外债务将重组

恒大表示，过去几个月内，其与不同利益相关者，就境外债务重组，进行了建设性对话。

在公告中，恒大将由其发行的本金139.225亿美元的高级担保票据，以及由景程有限公司发行，并由天基控股有限公司与其子公司共同担保，本金52.26亿美元的优先票据，合称为恒大现有票据。

目前已与现有票据持有人特别小组成员，就拟重组的核心条款，达成了具有约束力的协议。

拟议重组的主要条款，分为三份具有约束力的条款清单，具体为：由许家印、中国恒大以及债权人特别小组成员，签署的具有约束力的恒大协议安排；由景程以及持有景程票据的债权人特别小组成员，签署的景程协议安排；由天基及持有景程票据的债权人特别小组成员，签署的天基协议安排。

公告显示，重组生效日预计为2023年10月1日，最后期限日为2023年12月15日。根据条款清单，中国恒大预计不迟于2023年3月31日，就恒大协议阿排、景程协议安排、天基协议安排中内容，与债权人特别小组达成合意，并签订一份或多份重组支持协议。

恒大表示，此次签署条款清单，是实现债务重组重大而积极的里程碑，代表着各方在实现重组方面，取得了重大进展。

公告称，按恒大条款清单的构想，中国恒大将持有恒大物业的51.7％全部股份，即55.75亿股存入证券账户质押。

其中恒大发行强制可交换债券23.32亿股（约总股本21.57%）；另外24.94亿股（约总股本23.1%）、7.49亿股（约总股本6.9%），将存入证券账户质押，分别为恒大物业股票挂钩票据，可被释放出来可按照比例出售给战略投资者。

另外，中国恒大将持有的恒大新能源汽车17.5亿股（约总股本16.1%）、15.04亿股（约总股本13.9%），存入托管账户，可在特定条件下解除托管，按比例出售给战略投资者；同时中国恒大发行强制30.95亿股可交换债券，存入质押登记账户。

作为重组的一部分，中国恒大及其他方，向恒大新能源汽车提供的总计27.04亿美元贷款，将按照每股3.84港元的换股价，换为恒大汽车新股。其中约24.21亿美元，将用于恒大汽车强制可交换债券的交换财产，存入托管账户。

在恒大协议安排中，债权人都有权就其待分配的可获偿还金额处理方式，进行二选一。

其中方案一，债权人可按获偿金额1:1的转换比率，获得由恒大发行的新票据，期限为10-12年；方案二，债权人可选择将其可获偿金额转换为，期限5－9年的新票据，或5笔与恒大物业、恒大新能源汽车或中国恒大上市股票挂钩的股权挂钩票据构成的组合，方式包括担保、挂钩、可强制交换或强制转换对应股票，或两者组合。

在景程协议安排中，债权人将获得5笔由景程发行的4至8年新票据，本金总额为65亿美元；在天基协议安排中，债权人可获得4笔天基发行的5至8年新票据，本金总额8亿美元。

业务现状及规划

业务层面，恒大房地产开发业务已取得1316个开发项目，占其2021年收入的约93.1%。大部分项目为恒大地产持有，天基集团亦持有35个项目的股权，其中21个项目为控股股东。

目前，恒大已争取了超过6800家施工单位和388家材料合作供应商的支持，非严寒地区591个保交楼项目，已有效复工。2022年，交付了30.1万套房屋。截至2023年2月末，完成保交楼认为42.1万套，4882万平方米建筑任务，涉及515个项目。

2021年，恒大合同销售4430亿元，合同销售面积5430万平方米；2022年，实现合约销售317亿元，扣除抵款后为196亿元，合约销售面积390.4万平方米；2023年前两月，实现合同销售65.7亿元，扣除转让给施工单位或供应商的实物支付财产后的金额为47.5亿元，合约面积91.1万平方米。

2022年天基合同销售43.32亿元，扣除实物支付的财产后为27.56亿元，合同销售面积42.8万平方米。

物业管理业务上，截至公告日，恒大物业管理的物业中，约70%为中国恒大开发的项目，目前中国恒大持有恒大物业51.7%股份。

截至2月28日，恒大物业有2730个在管项目，在管面积5.05亿平方米，总签约建筑面积8.22亿平方米，签约项目3142个。

2021年，恒大物业未经审计收入145.86亿元，税息折旧及摊销前利润42.35亿元。2021年经营活动现金流出104.93亿元，投资活动产生现金流12.84亿元，融资活动产生现金流0.62亿元。

新能源汽车业务主要从事产业园地产开发和健康管理业务，同时也开展新能源汽车和电池生产。截至公告日，中国恒大持有恒大新能源汽车58.5%股份。

目前，恒大新能源汽车已交付超过900辆。由于资金紧张，为维持基本的业务运营，恒大新能源汽车已采取措施削减成本。截至3月份，共有2795名员工，而截至2022年6月30日为3742名。

恒大在公告中表示，在没有新流动性资金注入的情况下，恒大新能源汽车将面临停产风险。

恒大表示，未来3年，其核心任务是保交楼，将努力保持复工复产维持有序运营，预计需要额外2500亿元至3000亿元融资。期间现有项目的无杠杆自由现金流，将主要用于偿还续建所需新增融资，对无抵押担保债务偿还能力较弱。

从第4年开始，假设中国恒大能基本恢复正常经营，且尚未确认为实施主体的旧改项目得以继续开发，其无杠杆自由现金预计将逐年增多。预计2026年至2036年，年均可实现无杠杆自由现金流约1100亿元至1500亿元。

但需要说明的是，上述现金流尚未考虑偿还项目层面的存量债务。此外，中国恒大境内大部分项目，面临债务违约和诉讼风险，将对其未来造成额外现金流损失，及对项目正常开发进度造成阻碍。

天基集团方面，未来3年，其预计需要10亿元至20亿元融资。预计2026年至2036年，可实现无杠杆自由现金流40亿元至60亿元。

恒大物业方面，假设恒大地产持续经营，继续交付房屋并转化为恒大物业在管面积，预计2026年将拥有5.33亿至6.52亿平方米在管面积。在不考虑恒大物业质押所涉及的134亿元情况下，2023年至2026年的累计无杠杆现金流，预计将达到130亿元至170亿元。

恒大新能源汽车方面，如未来能寻求超过290亿元融资，计划推出多款车型并实现量产。在此计划下，2023年至2026年，预计累计无杠杆现金流预计将达到－70亿元至－50亿元之间。

在公告中，中国恒大也坦承，上述所有预测都是以2021年管理层报表为基础，取决于诸多假设和前提条件，存在较多不确定性，无法保证能实现预测经营成果。

现有债务

恒大表示，希望通过完成境外债务重组，来为恢复运营提供必要条件，带动境内债权人与其达成和解，进而使其恢复有序运营，并逐步产生偿债现金流。

恒大称，自2022年以来，其先后完成9支境内公司债权本金和利息的展期，时间为半年到一年不等，涉及本金535亿元，利息37.03亿元。

同时，恒大境内债务逾期规模较大，截至2022年末，有息负债逾期金额为2084亿元，境内商票逾期金额达到3263亿元，境内或有债务逾期金额达到1573亿元。部分境内债债权人对其采取了法律行动。

截至公告日，恒大标的金额1亿以上的未裁决诉讼案件数量超过789件，标的总金额达到3313亿元；未裁决仲裁案件数量超过43件，标的总金额322亿元。

截至2021年末，中国恒大总资产1.699万亿元，总负债1.898万亿元，其中短期借款5580亿元，其他应付款项8620亿元，其他债务4780亿元。

恒大物业总资产206.7亿元，总负债96.89亿元，其中短期借款1.5亿元，长期借款1.5亿元，其他应付款57.86亿元，其他债务36.03亿元。

恒大新能源汽车总资产595.21亿元，总负债588.3亿元，其中短期借款138.85亿元，长期借款112.71亿元，其他应付款288.85亿元，其他债务47.89亿元

天基集团总资产2030.41亿元，总负债2160.1亿元，其中短期借款654.57亿元，其他应付款项1387.28亿元，其他债务118.25亿元。

截至2021年末，中国恒大有些债务在合并基础上，总额为5584亿元，其中境内债务4181.12亿元，境外债务1402.84亿元；或有债务1953亿元，其中境内债务1948.66亿元，境外债务4.09亿元。对合营企业、联营企业及第三方借款的担保余额1020亿元，为触发的股权回购义务933亿元。

到2021年末，中国恒大的合并现金余额534.22亿元，其中520.82亿元为受限现金；天基集团综合现金余额32.29亿元，其中24.67亿元为受限现金。

另外，罗兵咸永道已辞任恒大核数师，自1月16日生效，已委任上会柏诚会计师事务所为新核数师。其2021年年度业绩的审计核2022年中期业绩审查，仍在进行中，将在可行情况下尽快公布。

截至公告日，恒大没有任何一项复牌条件能得到满足，其股票将继续停牌。