王健林虎落平阳，万达商管发债和拓项目须提供担保

@房财经 李琦

最近，有关王健林的新闻，接二连三。

新闻主要发生在他的旗舰公司，大连万达商管股份有限公司（大连万达商管）和珠海万达商管股份有限公司（珠海万达商管），两者为母子关系。前者被指商户销售业绩造假，后者赴港IPO招股书三度失效。

当人们正在等待招股书更新时，大连万达商管发出了2022年财报。

2022年大连万达商管实现营业收入493.14亿元，同比增长4.7%；归母净利润123.01亿元，同比下降7.46%。这与3个多月前的业绩快报数字出入较大。当时，大连万达商管公布2022年万达商管总收入为553.1亿元。

预测数字与实际收入，相差60亿元，差值超过10%以上。在重回地产首富的王健林眼里，这点误差算不了啥，不就是60个小目标嘛！

这份报告里，对珠海万达商管的着墨并不多。但比2021年的年报却进步了许多，起码公布了一些财务数字。

2022年珠海万达商管商业运营收入271.2亿元，主营业务利润129.84亿元，总资产228.86亿元，净资产72.33亿元。珠海万达商管在大连万达商管体系中，其资产占大连万达商管的3.84%，却贡献了近55%的营收。

这就是王健林把它分拆上市的奥秘。珠海万达商管是个轻资产公司，主营业务是提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务。大连万达商管总资产5959.59亿元，总负债2988.76亿元，净资产2970.83亿元。在它的体系里，珠海万达商管之外，大部分是持有万达广场的重资产。

正在冲击上市的珠海万达商管，有关财报信息很敏感。这次披露的商业运营收入比2021年增长了15%左右，但利润很含糊，只公布了主营业务利润。主营业务利润不等于净利润。它的2022年净利润，要等新招股书挂出来才知道。

2019年-2021年及2022年上半年，珠海万达商管分别实现营收约为134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元、134.80亿元，净利润分别为12.48亿元、11.12亿元、35.12亿元、40.47亿元。

在2021年引战时，大连万达商管与战投们签订了一份对赌协议，珠海万达商管最迟要在2023年完成上市，2021年-2023年实际净利润须分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，否则将进行股份回购以及现金赔偿。

三次招股书失效后，王健林把珠海万达商管的上市时间表推迟至2023年11月30日。他的公关团队负责人刘明胜很聪明，不发官宣，而是找可控的媒体放料。此做法一箭双雕、收放自如，既能把想传递的消息放出去，有问题可以甩锅、辟谣。但之前抛出二季度底前上市的消息，已被时间证明打脸了。

两年来，珠海万达商管上市道路一波三折。原来说好的珠海国资30亿元入股，后来没影了。原因是，王健林最初谈好的珠海横琴新区管理委员会，在当年9月份变成了横琴粤澳深度合作区管理机构。当初那条入股签约的新闻，万达方面也默默地删除了。

虽然在现在看来，国资没有进来，是珠海万达商管上市进程里的一个BUG，但王健林依然是赢家。

首先，把万达商管剥离在珠海注册，它可以减税。大连万达商管2022年报暴露了这个秘密：珠海万达商管的企业所得税税率减按15%缴纳。现行税制中的企业所得税基本税率为25%。

其次、国资入股的信号，增强了战投们的信心。在2021年七八月之间，借助万达“染红”机会，引入PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁等22家战投，投资380亿元持股21.17%，令珠海万达商管的估值高达1800亿元。

国资违约，王健林没有一丁点儿办法。生米煮成熟饭，好在战投们都进来了。

但资本天然是嗜血的，有对赌协议的承诺，开始出现在年报里了。

在大连万达商管“一年内到期的非流动负债”里，从170亿元猛增到687.77亿元。其中“一年内到期的其他融资”，2021年的数字为25.65亿元，2022年的数字为439.41亿元，暴增了413.76亿元。这里面就包括了战投入股的380亿元。

刨去其他融资、租赁负债，一年内到期的长期借款和应付债券分别为121亿元和124亿元，大连万达商管的压力山大。截至2022年底，它手上的现金只有196亿元，而前一年有413亿元；近三年来，大连万达商管筹资活动产生的现金流量净额分别为-245亿元、-320亿元、-113亿元。

王健林只能选择借旧还新，至少有三个动作。

一是发海外债券。今年一季度，大连万达商管发行了两笔共计8亿元美元担保债券，利率高达11%，时间很短，分别于2025年和2026年到期，条件很苛刻：由万达商业地产（香港）有限公司、万达地产投资有限公司和万达商业地产海外有限公司担保。

二是搭乘"三支箭"东风，发行中票。2023年3月发行了2026年到期、利率6.8%的15亿元中期票据。

三是抵押股权融资。将万达商业地产海外有限公司旗下的万达酒店发展有65.04%股份进行抵押。

为了开源节流，老王号召大家节衣缩食，在2022年，大连万达商管的总薪酬从33.23亿元减为28.69亿元，降幅13.66%。

虎落平阳被犬欺。当2017年把文旅和酒店卖掉之后，王健林的首富派头一泄千里。万达集团持有大连万达商管 44.31%股权，其中质押4.85亿股，占总股比 10.71% ，被冻结4527.34万股，占总股比 1%。他以前扩张太猛了，10年前花3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，至今在账上还挂着商誉减值14.58亿元。

这几年，王健林失去了首富的光环后，对外谈合作没那么好顺畅了，条件也变得苛刻起来。

去年，大连万达商管拓展了蓝色港湾和五棵松卓展广场两个项目的商管业务，还附带了条件，为业主分别提供3.67亿元和6.56亿元担保。这种事情，在以前的王健林看来，几乎是不可能发生的。