杨惠妍有些迫不及待了

@房财经 李琦

扶伟聪一直想突围，想通过合纵连横的方式。

他曾经的合作伙伴有搜房、保利发展，现在又有了碧桂园服务。而碧桂园服务背后，站着碧桂园。

最近，合富辉煌发出一则自愿公告，当碧桂园合作开发项目引入外部商业代理公司时，公司将优先参与物业代理，而合富辉煌的网上平台，将作为碧桂园营销业务的渠道。

为了发力网上平台，朱荣斌和高斌把它当成头等大事来抓，双双为合富辉煌的主播们点赞，可谓是亲力亲为。但互联网的逻辑，最终买单的是C端用户。很多地产机构想在互联网上卖房，绝大部分不温不火，讲故事而已。

近水楼台先得月。

通过碧桂园服务这个桥梁，去拿碧桂园的代理权，这是一个不错的商业逻辑。再加上，碧桂园服务和碧桂园老板皆为杨惠妍所控制，统筹起来就更方便了。

扶伟聪在商言商，甘愿把合富辉煌的主席之位让给朱荣斌，只要"双斌"能带来单子，一切都不重要。为此，经营决策权、股份等等，统统都能给。

毕竟扶家还是第一大股东，持股40.64%，碧桂园服务持股25%。

早在2020年4月，碧桂园服务首度宣布收购合富辉煌11.87%股权，但不知何故，最后只买了3.53%股权。也许是股权太低了，杨惠妍自然不太上心。

如今，作为合富辉煌的二股东，杨惠妍的话语权很大。这一点，对比“二斌”待遇，便可窥一斑。

6月16日，合富辉煌发布公告，将对符合条件的20位承授人，授予6738万股的购股权。其中朱荣斌个人被授予3034万股，高斌被授予1174万股，剩余2530万股，则被授予其他18位员工。朱、高二人合计占总量的62.45%。

具体将分三批授出，在完成2023、2024、2025年度的业绩考核后，于2023年至2025年，分别向朱荣斌个人授出70%、15%、15%；向高斌及其他18名承授人分别授出40%、30%、30%。

加盟还不到一个月时间，朱、高二人便得到如此丰厚的回报，背后杨惠妍的话语权，不表自明。

而她之所以如此，皆因碧桂园当下的所处的形势。

合富辉煌2021年和2022年的年报可以看出来，在它的客户名单排列上，碧桂园的名字从最后一名，上升到第三名，仅次于新鸿基和万科。

畅想一下，在2023年，碧桂园会不会跃居合富辉煌客户首位呢？

在合富辉煌的资本局里，杨惠妍至少为碧桂园找了一个稳定的销售代理商，有了销售业绩，可以变相装入碧桂园服务，实现左右倒右手的资本游戏。

这几年，作为供应链重要一环的代理公司深受房企暴雷，坏账数目过高，已经不敢轻易接项目了。即便是有项目接，也会提出苛刻的条件。贝壳和易居部分项目已经实施预付佣金制。

未来，碧桂园把房子给合富辉煌卖，拿到的条件会不会宽松些？这或许是杨惠妍拿下合富辉煌的考量之一。有个“自家”的销售公司，总比被一些渠道商绑架要好得多，加上召唤朱荣斌等旧部，胜算就大多了。

碧桂园的日子不好过，一年不如一年。

2023年前五月，它的累计权益销售金额1127.6亿元，较上年1505.8亿元，下滑25.12%；累计权益销售面积1443万平方米，较上年1927.5万平方米，减少25.14%。2022年碧桂园前5月，权益销售金额约1505.8亿元，同比2021年2497.6亿元，减少39.71%。

一端是销售下滑，另一端则是土储不断缩水。

2022年碧桂园权益拿地金额66亿元，权益拿地面积98万平方米，这一数据在2021年全年时还为1397亿元和4017万平方米，分别同比减少95.63%及97.56%。

而今年前五个月，碧桂园在杭州和佛山拿地了，但预计对今年的业绩贡献不会很大。

在过去的十年里，碧桂园曾霸榜第一名六次，今年大概率要被挤下台去。销售的压力太大了，杨惠妍有些迫不及待。在双斌履新22天，合富辉煌就公布了那则“好消息”；两天后，又加大了对下属的股权刺激。

按照杨惠妍的策略，她想改变碧桂园的土储格局。目前，碧桂园的本土地储备主要分布在三四线城市，杨惠妍希望未来土储和产品将变成一二线城市和三四线城市之间五五开的模式。

但船大难调头。

从战略上看，杨惠妍对合富辉煌的动作，一气呵成。但仅凭引入几个良将，就能扭转碧桂园下滑的势头吗？她选择的合富辉煌，到底有什么销售能力呢？

在2022年，合富辉煌实现收入15.16亿港元，同比减少43%，亏损7.48亿港元；其中物业代理业务分部营业额为14.26亿港元。2022年新屋总销售金额约3800亿港元，合共促成约21.7万宗交易，总销售面积约1960万平方米。

一个合富辉煌，面向全行业的代理销售额，抵不过一个全口径销售额的碧桂园。