穆迪将中海宏洋的评级展望，从稳定下调至负面

房财经网 9月21日，穆迪发布报告，确认中海宏洋的“Baa2”发行人评级，并将该公司及其全资融资平台China Overseas Grand Oceans Fin IV Cayman Ltd的评级展望，从稳定下调至负面。

同时，穆迪确认由China Overseas Grand Oceans Fin IV Cayman Ltd发行的、中海宏洋提供担保的债券的“Baa2”高级无抵押评级。

穆迪副总裁/高级分析师Cedric Lai表示:“负面展望反映了中海宏洋在未来12-18个月内恢复与其当前评级相称的信用指标的能力的不确定性，且中国房地产市场的复苏前景仍不确定，这也反映在穆迪对该行业的负面展望中。”

穆迪近期将其对中国房地产行业的展望从稳定下调至负面，原因是购房者对项目能否如期完工及交付感到担忧，尽管政府出台了支持措施，但前述因素抑制了房地产销售。

评级理据

中海宏洋“Baa2”的评级反映了其独立信用状况，以及穆迪预计必要时该公司最大股东中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK，Baa1/负面)将提供的支持所带来的两个子级提升。

中海宏洋的独立信用状况反映了该公司：(1)在核心市场的良好运营记 录;(2)在销售执行和购置土地时可利用中国海外发展的声誉和品牌;(3) 依托国企背景拥有良好的银行融资渠道;(4)审慎的财务管理以及良好的流动性;(5)稳健的信用指标;(6)三四线城市相对于大城市的疲弱基本面以及公司实现业务增长的目标带来相关风险。

两个子级上调的依据是穆迪预计中国海外发展在必要时将向中国海外宏洋集团提供财务支持，原因是中国海外发展的务侧重于国内大城市的房地产市场，而中海宏洋与其业务形成互补，具有战略价值，并且中国海外发展有向其提供支持的记录。中海宏洋的房地产项目与中国海外发展共享同一品牌，而公司主要管理团队成员大多来自中国海外发展，这反映了公司与中国海外发展的战略联系。

穆迪预计受公司在主要核心城市的强劲市场地位支撑，该公司合同销售额将从2022年的400亿元人民币增加到2023年的约450亿元人民币和2024年的约480亿元人民币。与2022年同期相比，其在2023年前8个月的合同销售额增长了20%，达到人民币313亿元。

穆迪预计，未来 12-18 个月中海宏洋以债务/EBITDA比率衡量的债务杠杆率仍将保持在 4.8倍至4.9倍左右，而截至2023年6月的12个月为5.1倍。穆迪同时预计，未来 12-18 个月中国海外宏洋集团的 EBIT/利息覆盖率将从截至2023年6月的12个月的4.6倍小幅改善至4.8 -4.9倍，原因是公司审慎的债务削减将抵消收入确认的小幅下降。 尽管如此，鉴于中国房地产行业的经营环境充满挑战，预期的财务表现受到不确定性的影响。

穆迪担忧，房地产行业的根本性转变(销售增长前景和盈利能力不断下降)，将给中国海外宏洋集团带来挑战，并破坏其已被削弱的信用指标的复苏。

中国海外宏洋集团的流动性良好。截至2023年6月底，中国海外宏洋集团的非限制现金结余为人民币240亿元，可覆盖同期公司短期债务的1.8倍。穆迪预计其现金结余加上运营现金流可以覆盖其未来 12 个月的短期债务、应付土地款项及分红。 2023年上半年，该公司还完成了三笔新的境内债券发行，总金额为人民币27亿元。

China Overseas Grand Oceans Fin IV Cayman Ltd 的高级无抵押债券评级不受运营公司层面债务优先受偿的影响。虽然中国海外宏洋集团是一家控股公司，其大部分债权在运营子公司层面，但穆迪预计中国海外发展对中国海外宏洋集团的支持将流经控股公司层面，而不是直接向主要运营公司提供支持，从而缓解了结构性从属风险。

在环境、社会和公司治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了该公司最大股东中国海外发展截至2023年6月 30 日持股39.6%的因素。穆迪预计中国海外宏洋集团将遵循中国海外发展审慎的财务和流动性管理。此外，中国海外宏洋集团根据香港联交所对上市公司的《公司治理准则》的要求建立了内部治理结构和标准，有助于加强公司治理。

可引起评级上调或下调的因素

鉴于负面展望，评级上调的可能性不大。穆迪可能会将中国海外宏洋集团的展望调整为稳定，如果中国海外宏洋集团(1)实现稳定的合同销售并保持审慎的财务管理;(2)改善其信用指标;(3)保持低借贷成本的良好融资渠道。

可能令展望调整为稳定的信用指标包括，EBIT/利息覆盖率持续高于5.5 -6.0倍，债务/资本比率持续低于50%。

另一方面，穆迪可能会下调其评级，如果中国海外宏洋集团(1)业务或信用指标未能恢复到穆迪此前预期的水平(2)流动性缓冲或融资渠道弱化。

可能导致评级下调的信用指标包括，EBIT/利息覆盖率持续低于4.5倍，债务/资本持续超过55%-60%。中国海外发展在中国海外宏洋集团的持股比例下降，或中国海外发展的发行人评级下调，则中国海外宏洋集团的评级也可能面临下行压力。

中国海外宏洋集团有限公司是中国海外发展有限公司持有39.6%股权的关联公司，而中国海外发展是中国建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Limited，简称"中国建筑"，601668.SH，A2/稳定)的子公司。中国建筑是国务院下属央企中国建筑工程总公司的子公司。

中海宏洋主要在中国三四线城市进行住宅房地产开发。截至2023年6月底，该公司的权益土地储备建筑面积为1830万平方米，遍布中国38个城市。