正荣地产的“领袖”正在淡去

@房财经李琦

正荣地产官网上，挂着两个"领袖风采”。

一个是欧宗荣，正荣集团创办人、正荣地产高级顾问;另一个是黄仙枝，正荣集团总裁、正荣地产董事会主席兼总裁、正荣服务董事会主席。

像黄仙枝这类一人之下的“打工人”，地产圈剩下不多了，还有融创汪孟德和碧桂园莫斌。前阵子，夏海钧被恒大开除了，邵明晓被吴亚军架空了——只剩下龙湖副主席头衔。

另外，还有一个人经常被忽略，当代置业总裁张鹏，他掌管着当代旗下的地产、物业等几乎所有产业——老板张雷是个甩手掌柜。

这些人之中，尤以黄仙枝权力最大。从集团，到地产、物业，他一把抓。

不过，欧宗荣没有张雷那么放手。他虽然在正荣地产和正荣服务没有职位，但他会时时盯着。当正荣出现危机时，欧宗荣是很敏感的。

7月22日，欧宗荣所持正荣地产的2950万股(约占总股本0.68%)，被强制出售。之后，欧宗荣及其家族成员合，共持有正荣地产已发行股本总数约59.35%的权益。

虽然这次正荣地产被强制出售的比例不高，但这意味着欧宗荣的危机真正来了。

债务危机袭来

正荣地产正在努力做两笔债务的展期。

“21正荣01”，当前余额13.2亿元，当期票面利率6.3%，发行于2021年7月23日。“20正荣02”，当前余额10亿元，票面利率5.75%，期限5年，发行于2020年7月27日。

7月25日，正荣地产宣称“20正荣02”2022年度应付利息，分6期偿还议案获通过。该债券的2022年度付息日为2022年7月27日，应付总金额5750万元。

现调整为：于2022年9月14日兑付年度利息的15%，即862.5万元;10月19日、11月14日、12月14日、2023年1月14日另均兑付同等比例的利息。于2023年2月14日，兑付2022年年度利息的最后25%，即1437.5万元。

此前， “21正荣01”利息展期方案也通过了，该债券应付利息总金额8316万元。根据展期方案，该利息将按照15%、15%、15%、15%、15%、25%的比例分期支付，最后一笔支付日期为2023年2月6日。

今年6月，正荣地产控股就发布公告，截至2022年5月31日，正荣集团缺乏充足财务资源，公司预计无法于2019年11月票据的宽限期届满前支付利息1372.5万美元。

再往前，今年2月，正荣地产控股公告，拟对5笔2022年内到期的海外票据展期一年，并向持有人进行同意征求。

拟展期的5笔债券共计66亿元，其中4笔为美元债，合计剩余金额为7.98亿美元。一笔人民币债券金额为16亿元。

加上此前正荣无法支付的2亿美元永续债，正荣计划展期债券金额合计11.5亿美元。

此外，正荣还就另外8只将于2023至2026年到期的美元票据征求债券持有人同步同意。这8只债券合计23.63亿美元，利率在6.63%至9.15%之间。

综合计算，正荣计划展期债券合计多达35亿美元。

就在2月11日，正荣系股债双杀， 其多只美元债下跌幅度超过50%;而正荣地产股价最大跌幅超80%，收盘时总市值已不足54亿港元。

截至7月28日，正荣地产只剩下20.97亿港元，正荣服务只剩下6.64亿港元。

销售额跌去74%

房企暴雷都有一个通病：高歌猛进。

2017年，正荣地产实现合同销售额702亿元，增速高达79%;而2018年，正荣地产实现合同销售额1080亿元，正式迈入千亿房企阵营。

在2020年，正荣地产以1419亿元的销售额，踩线完成目标，而2021年虽然未能达成1500亿元的销售目标，但其依旧实现了1456亿元的销售额。

快速扩展，埋下了债务危机的雷。

截至2021年底，正荣地产的总负债额已经达到了2129亿元，而其中1715.34亿元为流动负债，短期借款、应付账款及票据合计为527.39亿元，而正荣的现金及等价物仅为391.2亿元。

正荣地产剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，现金短债比为1.14倍，净负债率85.5%。

这里面，美元债在总融资中占比29%，截至2021年末，正荣地产未来一年内到期的债务约344亿元，境外债约64.9亿元。

正荣的现金受限比例正在逐步扩大，上述的391.2亿元现金及等价物中，有81.32亿元为已抵押存款，162.61亿为受限资金，正荣实际可支配的在手现金及等价物仅为147.27亿元，而这也让正荣的流动性危机进一步扩大。

进入2022年，正荣地产的发展状况用糟糕来形容。

截至2022年6月30日止六个月，正荣地产的累计合约销售金额约为人民币213.17亿元，同比去年同期下降约74.1%。

合约销售建筑面积约为130.43万平方米，同比去年同期下降约73.8%，合约平均售价约为每平方米人民币1.63万元。

公开资料显示，正荣地产的跌幅排在2022年上半年上市房企销售跌幅榜第4名。

前三名分别是新力控股-96.98%、大发地产-85.63%、中国奥园-77.92%。紧随正荣地产之后的，是世茂集团，跌71.35%。

黄仙枝淡去

正荣深陷债务危机，欧宗荣必须要让市场看到信心。

他选择了换人，换掉黄仙枝!

7月19日，正荣地产控股股份有限公司免去黄仙枝公司董事长职务，由原总经理刘伟亮接任，同时金明捷被任命为总经理。37岁的刘伟亮，2021年3月上位正荣地产董事会副主席。

这也是正荣地产控股自2015年成立以来首次变更董事长，金明捷则是继欧国强、林朝阳、王本龙、刘伟亮之后的第五任总经理。

注意了，这个正荣地产控股股份有限公司只是上市公司正荣地产在内地的主体公司。

换句话说，黄仙枝在上市公司的职务依然没变，还是正荣地产董事会主席兼总裁，只是在旗下地产公司没有兼任董事长——在地产板块的话语权弱了。

之前，黄仙枝的主要精力在地产、物业、资本和产业园。从去年开始，正荣基本放弃了资本和产业园，只选择做地产和物业，也想探索做代建业务，

当“放手”地产之后，意味着黄仙枝正在从自己24年打下的江山中淡去。24年了，确实也该放手了，江山代有才人出。

主动与被动地让贤，对任何一家公司的发展，都是有价值的。

今年2月份，1982年出生的陈序平接替邵明晓出任龙湖集团CEO;今年1月份，90后雷志鑫

被委任为当代置业执行总裁。更早一点，金科股份完成了新老交替，在2021年1月份，1981年出生的周达接替蒋思海出任董事长。

现年54岁的黄仙枝，也该交班了。有人说他是正荣的"宰相"，也有人说他是正荣的"太师"——辅导欧家儿子们。

但最被认可的，应该是正荣地产官网上的称谓——“领袖”。