中国女首富易主！吴亚军取代杨惠妍

@房财经 李琦

纸上财富，真的如纸。

2022年8月4日收市，碧桂园市值为641.48亿港元，碧桂园服务市值477.08亿港元，博实乐教育市值9892万美元。三者加起来总市值约969亿元人民币。

在这三家上市公司里，杨惠妍分别持股57.32%、58.61%和78.06%。粗略计算，她名下股份的市值约543亿元人民币。

一周前，彭博社称杨惠妍的身家为762亿元，而一年前是1600亿元。

这一周内，碧桂园和碧桂园服务，像一对孪生兄妹，步调一致地往下跌。每天跌4亿元左右。

当女首富的财富不断地缩水，跌去了上千亿，人们开始惦记这个位子，该谁来坐?

女首富易主

有一个小小的乌龙故事。

前阵子，有消息称，女首富的继任者，是恒力石化(600346)董事长兼总经理范红卫。

参照8月4日收市价，她个人在恒力石化持股约32.53%,市值约441亿元;如果加上他老公陈建华持有的289亿元股份，范卫红确实登顶了。

但毕竟，那是在她老公名下。

严格意义上讲，范卫红个人身家，还差杨惠妍约100亿元。将范卫红当作中国女首富，十分牵强。

实际上，杨惠妍最有实力的挑战者，依然来自地产圈。

一向低调的吴亚军，这次逆袭了。

她在龙湖集团持有44%股份，按目前1510亿港元的总市值，吴亚军的身家达到了571元人民币，比杨惠妍多了28亿元。

没有悬念，吴亚军成了2022年8月初的中国女首富!

这是一个58岁的女人，靠自己的韧劲，一步步打拼得到的。现年41岁的杨惠妍，则是靠着老爸杨国强的荫庇，继承了家业。

从这一点看，吴亚军的女首富名头，含金量是极高的。

表面上看，这是两个女人的财富对比，背后则是，两家地产上市公司发展模式的竞逐。

尽管在监管机构眼里，碧桂园和龙湖集团同为示范房企，但谁更稳健呢?

在今年6月中下旬，国际评级机构穆迪把碧桂园高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1(垃圾级)，授予Ba1的企业家族评级(CFR)，同时将其评级展望从审查中调整为负面。

这对碧桂园的打击是很严重的，此后股价一路下跌，如今市值跌去了42%，只剩下641.48亿港元了。

碧桂园服务的股价更是狂跌，一个半月市值跌了56%，只剩下477.08亿港元。

而在2021年上半年，碧桂园和碧桂园服务的市值，双双突破了2000亿港元。那时，杨惠妍的个人身家也突破了2000亿元。

“跌跌不休”，只能说明碧桂园很脆弱。作为宇宙第一房企，它走不出恒大集团暴雷的阴影。

它们的模式相似，以在三四线城市开发大盘为主。恒大负债2万亿，碧桂园也不甘示弱，背了1.6万亿的债。

当恒大在2021年7月开始倒下，碧桂园在无形中受到牵连。

最近，市场传闻碧桂园的资金也紧张了。如果不是杨国强有一套精心设计的出表魔术，估计雷早就爆了。

连碧桂园服务掌门李长江都公开喊话，不会成为下一个“恒大物业”。

碧桂园通过一些巨额注册资金的有限合伙企业，用高杠杆引入金融机构配资，将负债出表。

据统计，这些公司至少有1400多亿资本金“消失”了。

模式之争

走到现在，碧桂园还未见公开暴雷，已经甩其他房企无数条街了。什么新力、阳光城、福晟、世茂，都被债务所困。

但像选珍珠一样，就怕比较。至少与龙湖集团比，此时的碧桂园就黯淡许多。

据公开报道，碧桂园表外负债有1000多亿元，如果将其计入，它的净负债率将从49.75%，直接飙升至100%。

截至2021年末，碧桂园负债1.65万亿，负债率为84.57%，有息负债3374.34亿元，应付账款和应付票据5588亿元。2022年上半年，碧桂园权益销售额1851亿，比去年同期3008亿，下跌39%。

反观吴亚军治下的龙湖集团，就稳了许多。

截至2021年末龙湖集团总负债6537亿元，负债率为74.66%，净负债率为46.7%，在手现金885.3亿元;综合借贷总额1920.7亿元，平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限6.38年。而碧桂园综合融资成本为5.2%.

从业务模型上看，龙湖划出了6个航道，地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售和房屋装修。

其中，商业运营为最大亮点，在全国已有61座商场，租金收入高达81.5亿元。

而碧桂园的战略业务，主要为地产、机器人和现代农业。

在2021年，碧桂园5230.6亿元营收的97%来自物业销售，3%来自建筑及其他分部。这3%的收入中，有62.26亿元来自其他分部，包括物业投资、酒店经营及其他，如智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业等。

机器人和现代农业到底占比多少?没有说明。

很多时候，选择比努力更重要。在父亲的光辉思想指引下，杨惠妍挑起了所有的重担，成为富豪二代中别人家的女儿。不仅如此，还把一个清华毕业生，变成自己的老公和下属，成就了一段碧桂园式的佳话。

吴亚军则不一样，白手起家，即便后来和老公离婚了，依然勇毅前行，不畏世俗的眼光，还生了一对双胞胎。

当然了，有个未经证实的传闻，称杨国强也有个儿子，现在已经十五六岁了，杨惠妍持有碧桂园的股份，是为弟弟代持的。