穆迪：设立房地产基金将产生正面影响

房财经讯 8月5日，穆迪在一份报告中指出，根据近期媒体报道，中国政府正在考虑采取进一步措施，支持房地产市场和停工楼盘的完工，例如设立房地产基金和授予银行贷款以支持房地产项目。

相关措施若实行，将对房地产业和银行系统具有正面信用影响，原因是政府的举措将有助于防范房贷断供情况出现蔓延。

由于房地产和相关行业对中国GDP的贡献率接近30%，这些措施也将降低系统性风险。但考虑到房地产市场下行的程度以及对经济增长的拖累，除非措施力度较大，否则引起市场显著复苏的可能性不高。同时，若政府支持房地产行业的政策出现明显变化，相关措施可能会引发道德风险。

针对停工房地产项目的潜在应对措施可安抚受影响的购房者，提振市场情绪，缓解近几周由于购房者，面临财务受困开发商的项目完工风险，而加剧的社会压力。但在持续压力下市场销售仍较疲弱，恢复购房者信心仍需要一定的时间。在当前经济增长放缓和预计未来6-12个月房地产价格下降的情况下，住房需求也将下降。

目前为止，这些相关措施，包括潜在资金如何运作以及预期规模，未有正式公布。拟定的措施能否取得成效，将取决于这些具体细节以及执行资金的及时性和可用性。对个别房地产开发商的影响，将取决于项目筛选标准等特点。

这些化解房地产业风险的潜在措施，有望缓解银行系统因房地产市场调整和经济增长放缓，带来的资产质量压力。但对个别银行的影响取决于相关措施的资金来源以及项目筛选标准，而这些细节尚未明确。若一家银行对房地产基金进行大量投资，来支持经济上不可行的房地产项目，这将对该行的资本、盈利能力和资产质量产生负面影响。

若潜在措施实行，除了房地产和银行业以外，其他行业也可能受到间接影响。

房地产业情绪的改善对地方政府具有正面信用影响，因为土地出让金收入占其总财政收入的30%左右。自2021年底，在房地产市场低迷的环境下，土地出让金有所下降，限制了地方政府可用于支持地方经济发展和基建的资金规模。

与此同时，若这些措施落实执行，地方政府可能会依赖地方国企 (包括城投公司) 来支持当地房地产企业，这将增加地方政府的相关或有负债风险。

另一方面，受评建筑企业受到的影响可能有限，因为其停工项目的敞口较小且建筑活动取决于可用款项。

潜在措施也会对住房抵押贷款支持证券 (RMBS) 产生正面信用影响，特别是对停工项目敞口较大的交易而言。由于底层贷款区域分布和借款人的分散程度较高以及贷款帐龄较长，多数存量RMBS交易中停工房地产项目的敞口有限，但若房贷断供情况蔓延至更多地区和项目，相关影响可能会增大。