惠誉下调远洋集团评级，自“BBB-”至“BB+”

房财经讯 8月19日，惠誉评级将远洋集团的长期外币发行人违约评级与高级无抵押评级，自“BBB-”下调至“BB+”。惠誉将上述所有评级置于负面评级观察名单。

惠誉预期，中期内远洋集团的杠杆率（以净债务与开发物业净资产的比率衡量）将持续高于惠誉此前设定的负面敏感性阈值（40%）。惠誉认为，鉴于中国房地产行业的经营与融资环境艰难，远洋集团的财务灵活性也较此前恶化。

惠誉认为，行业销售下滑及远洋集团对旗下合资项目的持续资本投入，可能进一步削弱该公司的流动性缓冲水平。此外，惠誉正在跟踪远洋资本控股有限公司（远洋资本；远洋集团持股49%的金融合资公司）的流动性与再融资状况，以及远洋集团获得新的境内资本市场融资的进展。

鉴于远洋集团的最大股东中国人寿保险股份有限公司（中国人寿；A/稳定）为前者提供的支持，惠誉依据其《母子公司评级关联性标准》，采用“母强子弱”的评级方法，基于远洋集团的独立信用状况上调一个子级得出发行人违约评级。

杠杆率高于预期。未来两年远洋集团的杠杆率（以净债务与物业净资产的比率衡量）将维持在50%以上，此前，截至2021年末其杆杆率升至57%，较2021年上半年的水平高出10个百分点。由于中国房地产行业持续显著下行，远洋集团的去杠杆计划已受到销售回款下降以及其对合资项目持续资本投入的影响。

合资项目资本需求。2021年下半年，远洋集团的合资项目净权益（以投资与应收合资项目款项净额之和衡量）增加了185亿元人民币。2021年该公司对房地产开发合资项目的敞口（以合资项目净权益（不含投资物业资产）与物业净资产的比率衡量）超过35%，这在同业中处于高位。惠誉预期，远洋集团对其合资项目的资本投入以及相关的净现金流出将在短期内持续，这有损于远洋集团的现金流。远洋集团称其向合资公司注入现金主要是出于成本考量，因为，相较于合资公司，控股公司的融资成本更低。

境内融资渠道畅通度至关重要。远洋集团将有75亿元人民币境内资本市场债务将于目前至2023年上半年间到期。该公司获得境内资本市场融资的进度（可能通过增信的方式），是观察其融资渠道是否畅通的重要因素。若融资渠道收窄迫使该公司持续利用现金偿债，这或会迅速侵蚀该公司的流动性缓冲，进而导致其财务灵活性进一步恶化。

远洋集团在一线、二线城市拥有大量未予抵押的投资物业资产以供其募集有抵押债务，进而偿还其无抵押借款。然而，有抵押债务大幅增加亦可能削弱其财务灵活性。

境外融资渠道有限。远洋集团于2022年1月发行了票息率为2.7%、3年期的2亿美元票据，于2022年4月发行了票息率为3.8%、3年期的2亿美元票据，于2022年6月筹集了逾16亿港元的银团贷款。然而，投资者信心以及境外融资渠道似有所恶化，部分原因在于近期的“停贷潮”以及市场对房企流动性的担忧。惠誉认为，该公司的境外融资渠道可能在中期内受阻。此外惠誉预期，该公司将通过现金或境内借款来偿付其境外债务。

远洋资本的再融资需求。远洋资本持有10亿元人民币境内债券将于9月可回售，持有2.86亿美元境外票据将于10月到期。惠誉认为，远洋资本可能通过可用现金以及资产处置所得来偿还这部分将到期债务。管理层向惠誉表示，远洋资本的运营及融资是独立的。惠誉认为，远洋资本的流动性若出现任何压力将对远洋集团的声誉和信用状况构成负面影响，不过，远洋集团对远洋资本的债务偿还没有法律义务。惠誉将持续跟踪远洋资本偿还其资本市场债务（包括2023年6月到期的4.97亿美元票据和可回售的8亿元人民币公司债）以及再融资的能力。

销售表现好于同业。2022年前7个月远洋集团的合同销售总额同比下挫17%至520亿元人民币，强于多数房企同期的降幅（30%-40%）。惠誉认为，该公司销售业绩表现略胜一筹的原因在于，其业务专注于高线城市且部分股权由国家所有。惠誉预计，2022年8月至12月间远洋集团的合同销售额将同比下滑25%，据此2022年该公司的合同销售额将下滑21%。惠誉预计其2022年下半年合同销售额的降幅将扩大，主要鉴于去年同期的高基数。若疫情严峻反弹或“停贷潮”扩散可能导致其销售额不及预期水平。

基于母子关系上调一个子级。惠誉基于其《母子公司评级关联性标准》评定，远洋集团与中国人寿的法律关联性为“弱”，远洋集团获得中国人寿战略层面支持的意愿为“弱”、运营层面支持的意愿为“中等”。基于远洋集团独立信用状况上调一个子级得出其评级，主要是基于母子公司之间具有中等程度的运营关联性，这体现为中国人寿在远洋集团的董事会和管理层设立代表。两家公司在投资物业以及养老方面亦有合作。

惠誉仅上调一个子级的原因在于，远洋集团与中国人寿之间的法律关联性有限。在中国人寿提供战略支持的意愿方面，中国人寿将远洋集团定位为其唯一的房地产投资运营平台，但是房地产业务并非中国人寿的核心业务且仅仅占中国人寿投资组合的较小部分。2021年中国人寿对远洋集团的权益投资占中国人寿对合联营公司投资总额的4.6%。

母公司持续提供支持。远洋集团将持续受益于中国人寿提供的支持。中国人寿及其相关企业通过认购远洋集团发行的境内外债券、助力其资产处置以及为其提供抵押贷款的方式为远洋集团提供支持。惠誉认为，中国人寿为远洋集团提供支持的能力和意愿将保持不变，尽管随着远洋集团的评级下调至非投资级，根据保险业的监管规定，中国人寿可能无法增加对远洋集团境外债券的投入。

截至2021年末，远洋集团持有非受限制现金217亿元人民币，短期债务187亿元人民币。自房地产行业下行以来，该公司一直能够获得畅通的资本市场融资渠道——其于2021年9月发行了19.5亿元人民币的境内公司债，2022年3月定向配售了20亿元人民币票据，2022年1月增发了2亿美元高级票据，2022年4月发行了2亿美元高级无抵押票据。惠誉认为，该公司或仍能够发行境内债券并可能提供信用增级措施，但是其短期内或无法获得境外资本市场融资渠道。