危险的金地

来源 公众号：土神网

近日，金地集团债券恐慌性抛售愈演愈烈。

01异动

10月18日，据上交所披露，金地集团(600383.SH)“21金地03”交易出现异常波动，二次盘中临时停牌。

同时，金地集团的多只境内债券也出现了大幅波动，其中“21金地01”跌超20%盘中临停;“21金地MTN002”跌51.43%、“21金地MTN003”跌44.86%等。

此前，10月17日金地集团美元债剧烈下挫，其24年8月到期的美元债暴跌14美分至40/44附近，引发市场关注。

《小债看市》统计，目前金地集团存续境内债券31只，存续规模415.01亿元，其中一年内债券到期规模有155.72亿元，公司面临集中兑付压力较大。

在离岸债券方面，金地集团仅存续1只美元债，存续规模4.8亿美元，将于2024年8月12日到期。

据最新评级报告，金地集团和相关债项信用等级为AAA，评级展望“稳定”，信用资质良好。

公开资料显示，年内金地集团已完成多笔境内外公开市场到期债券的兑付。

6月：完成一笔本息共计2.57亿美元的境外债券本息兑付;

7月5日：完成15.76亿元“17金地MTN001“的本息兑付;

7月13日：完成“17金地01“和“17金地02“两笔公司债券共计41.63亿元本息兑付。

然而，在融资方面，今年以来金地集团仅在2月份发行一笔17亿中票，以及7月旗下金地商置(00535.HK)设立的一笔17亿元资产支持专项计划，此外再无融资。

今年上半年，金地集团筹资性现金流净额为净流出状态，净流出52.76亿元，公司再融资压力较大。

或是市场对金地集团融资和偿债能力的担忧，其债券连日来才出现剧烈波动。

02再融资压力大

据官网介绍，金地集团1988年初创于深圳，2001年在上交所上市，现已发展成为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。

金地集团业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融、智慧服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等。

从股权结构看，富德生命人寿保险股份有限公司合计持有金地集团29.84%的股本为第一大股东，公司无控股股东和实际控制人。

2017年，金地集团提出了“三年内冲击2000亿元销售目标”的口号，合约销售额在2019年达到2106亿元。

今年前9个月，金地集团累计实现签约金额1630.8亿元，同比下降28.69%。

据克而瑞数据，2022年前9个月金地集团以1538.5亿操盘金额位居房企第8名;以653.6万平方米操盘面积排第12位，属于TOP10大型房企。

2022年上半年，金地集团新增地块11幅，其中除一幅地块位于绍兴外，其余新增土储中均位于一二线城市。

截止2022年6月30日，金地集团总土地储备约6193万平方米，同比下降8%，权益土地储备约2840万平方米，土储权益为46%。

据半年报显示，2022年上半年金地集团实现营业收入281.12亿元，同比下降18%;实现归母净利润19.65亿元，同比增长7.68%。

金地集团业绩看似上涨，主要因为其2021年同期净利润大幅下滑。

同时，主要由于结转较多高毛利项目，金地集团盈利能力也有所恢复。2022年上半年公司整体毛利率21.98%，净利率12.08%。

截至2022年中，金地集团总资产为4653.56亿元，总负债3536.84亿元，净资产1116.71亿元，资产负债率76%。

近年来，随着规模扩张，金地集团的财务杠杆不断攀升，其杠杆风险需警惕。

在“三道红线”方面，截至2022年6月30日，金地集团剔除预收款的资产负债率达66.9%，现金短债比1.55，净负债率为58.7%，维持绿档。

《小债看市》分析债务结构发现，金地集团主要以流动负债为主，占总负债比为72.5%。

截至相同报告期，金地集团流动负债有2564.89亿元，主要为其他应付款和应付账款，其一年内到期的短期负债有420.67亿元。

而相较于短债规模，金地集团流动性尚可，其账上货币资金有647.98亿元，除去受限资产可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

在备用资金方面，截至2022年6月末，金地集团银行授信额度为2532亿元，未使用授信额度还有1614亿，可以看出其财务弹性良好。

在负债方面，金地集团还有非流动负债971.95亿元，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计870.96亿元。

整体来看，金地集团刚性负债规模高达1291.63亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为37%。

从偿债能力指标上来分析，近年来金地集团的流动比率、速动比率和长期偿债能力指标均在下滑，说明其偿债能力均在恶化。

从偿债资金来源看，金地集团主要依赖于外部融资。在融资渠道方面，除了借款和债券融资，金地集团还通过应收账款，定增及股权质押等方式融资。

其中，金地集团银行借款占比超5成，公开市场融资占比超4成。

在现金流方面，由于对联合营项目投资规模增加，金地集团投资活动现金流持续大规模净流出，今年上半年该指标为-20.05亿元。

值得注意的是，今年上半年金地集团筹资性现金流净额也为净流出状态，净流出52.76亿元，公司再融资压力较大。

另外，《小债看市》注意到近年来金地集团有以下三项财务指标增长较快、占比较高，需要特别关注：

第一、存货规模高企;

截至今年二季末，金地集团存货高达1895.11亿元，不仅未来面临一定去化压力，而且部分项目有减值风险。

第二、其他应收款增长较快;

近年来，金地集团其他应收款快速增长，截至今年二季末该项指标为907.71亿元，主要是公司往来款及代垫款，不仅对公司资金形成较大占用，还存在一定回收风险。

第三、少数股东权益大幅增长;

近年来，金地集团少数股东权益增加较快，今年二季末已达到496.78亿元，占所有者权益的44%;而其少数股东损益不增反降，规模较2021年末腰斩，少数股东权益与少数股东损益不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

另外，金地集团合作开发规模较大，长期股权投资规模及投资收益规模较大，有一定的经营管理风险及合作方风险。

总的来看，金地集团筹资性现金流出现净流出，公司再融资压力较大;存货高企，面临一定去化压力和减值风险;少数股东权益大幅增长，存在一定“明股实债”嫌疑。

03掉队的“四大天王”

1988年，金地集团的前身深圳市上步区工业村建设服务公司，由深圳市福田区国资局发起成立。

1993年，金地开始经营房地产业务，三年后深圳市福田区国资局，深圳市投资管理公司，美国UT斯达康有限公司，深圳市方兴达建筑工程有限公司以及金地实业开发总公司工会，发起设立金地集团。

2001年，金地集团登陆资本市场后，被誉为地产界“招保万金”四大房企之一，一时风光无两。

但是，2006年以后由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等因素影响，金地集团在近十年的时间里规模降速，并逐渐从四大房企中掉队。

2010年，金地提出了“一体两翼”的发展战略，2012年收购香港上市公司并更名金地商置，大力发展商业地产领域，建立海外融资平台。

2016年末，金地首次跻身千亿房企俱乐部，并在2017年年初提出“三年内冲击2000亿元”的销售目标。

此后，金地一改往日稳健的经营风格，快马加鞭推盘销售，同时加大了在公开市场的拿地力度。

2015至2018年间，金地集团的土地总投资额分别为297亿元、399亿元、1004亿元和1000亿元，其中2017年金地的土储总投入激增600亿突破千亿元。

同期，金地集团销售额分别为617亿元、1006.3亿元、1408亿元及1623.3亿元。

值得注意的是，金地集团一直偏爱于和其他房企合作开发项目，所以权益销售额不高。

2015-2019年，金地集团权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元、404亿元及588亿元，权益投资额在拿地总投入中的比重一直低于50%。

虽然合作开发模式具有优势互补、分摊风险、共享资源等特点，但其权益占比偏低，只能让金地在行业销售榜的排名上保住位置，但却不能带动其业绩显著提升。

2016-2019年间，金地集团净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可见销售规模的高速增长，并未带动利润增长。

如今，在行业剧震之下，金地虽是为数不多的“示范性房企”，但其债务高企、再融资压力大等问题如达摩克利斯之剑高悬于头顶。