标普确认万科长期发行人信用评级“BBB+”

房财经网 6月27日，标普将万科企业（02202.HK）的长期发行人信用评级为“BBB+”，同时确认万科子公司万科香港的长期发行人信用评级为“BBB”，以及万科香港的高级无抵押票据的长期发行评级为“BBB”。

标普预计，万科的合同销售额将在2023年放缓至约4030亿元人民币，2024年将微升至约4270亿元人民币。这主要由于一线城市的销售复苏带来的推动。

标普预计，在2023-2025年期间，万科的租金收入将以每年10%-13%的速度增长。2022年，该公司的并表租金收入占其并表利息支出的约65%。如果按比例并表万科企业的联营公司SCPG Co. Ltd.，标普预计该公司的权益租金收入将占同期权益利息支出的70%-75%。标普在正面的可比评级分析中反映了这一优势。

由于合同销售额减少，标普预计万科2023-2025年的收入将以每年7%-11%的速度下降，再加上利润率压缩，将导致杠杆率(债务与EBITDA的比率)从2022年的2.9倍小幅上升至2023-2024年的3.2倍-3.3倍。到2025年，杠杆率可能会提高到3.0倍，这主要是由于利润率的回升和债务的降低。改善资产负债表的潜在措施，如处置非核心资产和分拆商业物业作为REITs，可能会进一步降低债务水平。

万科企业的利润率将在2023-2024年继续压缩，直到2025年回升。标普预计该公司的毛利率将从2022年的19.5%下降到2023-2024年的17%-18%，这主要是由于确认了过去2-3年预售的低利润率产品。2025年毛利率可能会回升至20%，因为万科企业在总公司层面采取了更集中的土地投资政策，并对其房地产开发项目设定了更严格的盈利要求。

万科企业将保持较强的融资能力。该公司顺利进入在岸债务资本市场，并于银行建立良好关系，有能力发行新股，这些优势增强了万科企业在房地产市场波动中的流动性缓冲。该公司2022年发行了296亿元人民币的在岸债券，2023年迄今发行了60亿元人民币的债券，前述融资的成本具有竞争力。这些债券没有质押任何资产用于信用增强。

此外，万科企业于2023年3月完成新H股发行，净收益39亿港元。该公司还获得90亿港元的离岸银团和双边贷款，为其于2023年4月和5月到期的16亿美元离岸债券提供部分再融资。

对万科企业的稳定展望反映了标普的观点，即该公司将在未来12-24个月内保持其竞争地位和财务纪律，即便是在该公司多元化进军房地产开发以外的领域时亦如此。标普预计，未来12-24个月，万科企业的杠杆率将基本稳定在3.2倍-3.3倍。